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固定收益专题：扩募在即的仓储物流REITs。我国已有红土盐田港 REIT、中金普洛斯 REIT 两只物流园 REITs 上市，具有良好的区位优势， 出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，抗风险能力较强，上市以来价格、分 红表现较好。同时，9 月 27 日晚间，沪深交易所发布首批 5 单公募 REITs 拟扩募公告，仓储 物流的两只 REITs 均在首次扩募的名单中，又为其带来了收益增长空间。

仓储物流行业业态介绍：仓储物流是物流中的一个重要环节，在发改委 958 号文中，对于仓 储物流基础设施 REIT 的申报要求中相关的界定为，“应为面向社会提供物品储存服务并收取 费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。”顺应全球化趋势以及电商的发展，全国 仓储物流快速发展，已形成了五大物流地产区域布局。但截至 2021 年底，人均仓储面积跟 其他国家相比还有明显差距，高标库占比仍然较低，相较海外的人均面积差距仍大，市场拓 展空间较大。区域发展不平衡现状依然明显。华东、华南需求旺盛，其中上海、深圳、广州 等地供不应求；西南供给过剩，需求不足。从市场结构看，国内物流地产业呈一超多强格局， 主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企业、物流企业等。目前我国储备 REITs 的主 要是国内外专业的物流地产商，以及其他拥有较多仓储物流资产的相关国企，比如盐田港、 广州港、招商局等。

中金普洛斯 REITs 项目和红土盐田港 REITs 项目作为我国首批发售的仓储物流 REITS，底 层资产占据优势地段，整体出租率较高，且项目属于高标准物流仓储，整体资质较好。从二 级市场表现来看，仓储物流 REITs 上市以来走势和整体 REITs 一致，REITs 市场有同涨同跌的 特性，截至 9 月 26 日，两只仓储物流类 REITs 实现平均 42.5%的收益率，是收益最高的基础 资产类型 REITs 产品，收益稳定性也较好。从分红情况来看，仓储物流类 REITs 在上市以后表 现良好，累计可供现金分派率均超 4.6%。从经营和财务方面来看，仓储物流的两单 REITs 出 租率受疫情影响较小，租金稳中有升，营业收入韧性较强。

当前关注仓储物流 REITs 的原因主要有以下三点：一是物流资产整体表现优异，投资收益 较高，仲量联行的物流地产市场报告显示，全国主要城市物流地产投资收益领先于办公楼投 资收益率和 5 年期国债收益率，海外仓储物流类 REITs 相对其他类别 REITs 长期收益率领先； 二是抗风险能力较强，从美国的 REITs 市场来看，仓储物流类 REITs 在 2020 年疫情期间收益 率表现突出，美国 2020 年 REITs 市场的整体总收益率为-5.12%，而仓储物流 REITs 收益率约 12.91%，仅次于数据中心；今年二季度疫情影响下，而仓储物流类收益回报优于其他各类资 产。今年 2 季度仓储物流 REITs 实现平均 6.08%的收益，表现最佳；三是扩募路径清晰，仓储 物流资产标准化较强，项目模式、运营模式、租户类别范围相对比较固定，对于专业物流地 产商，旗下的仓储物流储备资产也较为丰富，扩募路径清晰，扩募能力更强。从海外经验来 看，美国市场中仓储物流类 REITs 平均扩募次数高于均值。鉴于拟扩募 REITs 已上市部分上市 以来二级市场均有较好涨幅，当前拟扩募的新资产现金分派率高于当前已上市部分，从而扩 募可以提升整体项目现金分派率。