房地产行业2023年度投资策略：春风已至，花开有期.pdf

2021 年下半年以来行业基本面快速下行，9 月底央行提出“两维护”，政策拐点正式确立;稳 增长背景下，今年 3 月金融委与 4 月政治局会议释放积极信号、疫情阶段性好转、各地托需求 政策逐渐落地，行业销售降幅在 5 月边际收敛，但各种压制因素导致 7 月至今基本面二次探 底，政策效果未能充分体现，更多体现为对下行周期的抵抗。当前实际需求可能已击穿长期中 枢，潜在需求已不是主要矛盾;无论城镇居民户均存款，还是剩余可支配收入对月供支出的覆 盖，住房购买力已不弱于 2014-2016 年周期;关键是就业环境和收入预期等宏观因素承压，期 房交付信心受损，以及对房价的偏悲观预期，延迟了居民入市的节奏;伴随疫情防控的逐步优 化，保交楼的逐步推进，以及托需求力度的加大，积极变化正在落地，预期扭转有望逐渐兑现。

政策框架:供需组合拳持续推进，边际优化仍有一定空间 需求端:年初以来全国各地陆续优化，目前累积政策强度已不算低，但客观而言政策工具箱仍 未用足，房贷利率下限调整可能并不止步于此，更多非一线城市或将至少近似取消限购，且在 限贷环节有望回归框架下限。供给端:11 月以来政策加速推进，保交楼纾困资金陆续落地，保 函置换预售资金逐步规范化，优质项目有望迎来先机，稳信用政策推进速度和力度显著提升， 信贷、债券、股权等融资支持工具“三箭齐发”，行业融资环境边际改善，关注后续落地情况。

周期阶段:需求有望企稳，供给仍将承压 本年度基本面快速下行是经济环境、房企风险和交付延迟，以及房价悲观预期等共振的结果; 展望明年，春风已至，花开有期，环境和风险事件正在陆续解决，后续政策仍有望继续发力， 房价悲观预期有望扭转，需求端逐步企稳的概率在加大，但资金压力背景下，微观主体补库存 动力仍相对不足，供给端可能仍将承压。中性情境下，预计 2023 年全国商品房销售面积/金额 /开工/竣工/投资分别同比-3%/-2%/-5%/+8%/-6%，政策强度将决定基本面修复的节奏与速度。 格局判断:短期“信用为王”，长期“优胜劣汰” 短期而言，经营表现(结算、销售、投资等)是格局优化的核心线索，“高信用进、低信用退” 是典型特征;长期而言，净现金流创造能力(信用、效率、成本等)是竞争力的关键要素，“优 胜劣汰”将主导未来格局优化。综合而言，高效率的国央企竞争力有望持续进阶，少数高信用 的优质民企亦可逆势脱颖而出;低效率的国央企，以及极少数仍可逆势拿地的小型地方民企， 短期市占率有望阶段性提升，但并不具备持续做大做强的基础，其规模提升存在较明显约束。