2023年房地产行业投资策略：曙光金海近，晴雪玉峰高.pdf

2023年房地产行业投资策略：曙光金海近，晴雪玉峰高。本轮行业下行周期演变及复苏路径推演：本轮行业下行周期始于供给侧 去杠杆，当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制。供给侧信用修复和 供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。针对房地产困境已从 供需两端发力，从地方到中央陆续出台多轮放松政策，且力度与频次逐 渐加强，供给侧在信贷融资、债务融资和股权融资三方面的通道均已打 通，后续融资渐次落地将开始改善优质房企现金流情况。明年行业复苏 将遵从“供给主体现金流恢复—需求侧刺激政策推进—各方市场主体预 期扭转—销售回暖”的路径演绎，目前仍然处于第一阶段。

中长期房地产市场需求稳定，至 2030 年商品住宅仍能维持 12 亿平的销 售规模中枢。根据我们《未来中国房地产市场规模还有多少空间？》报 告的测算，预计 2022 年我国每年新增城镇居住需求约 12.6 亿平方米， 2030 年需求为 12 亿平方米。改善性需求将在 2026 年超越城镇常住人 口增长带来的需求成为最大需求。

供给侧调整推动行业格局优化。1）销售：优质民企及龙头央国企销售 企稳，预计明年二季度后全国销售回暖。未来市场或将不再“唯规模论”， 继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企，注重区域深耕和 产品品质的房企将行稳致远，大部分民企缩表存活后将成为区域型房 企。2）土拍：央国企及城投扩表，预计明年土地市场略滞后于销售回 暖。2023 年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企拿地能力何时会恢 复，民营房企作为过去土地市场拿地主力，根据过往历史周期经验，房 地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复 3-6 个月。3）融资：央国企 背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大，而民企 信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

对投资适当乐观，对销售谨慎乐观，对新开工不悲观。中性情景假设下， 我们预计 2023 年全国房地产销售面积、新开工面积、投资金额、竣工 面积分别同比为-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。