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公募REITs2022年回顾及四季报分析：市场扩容与震荡，业绩分化及修复。导读：2022 年我们在《REITs 国际观与放眼望手册》中将新型大类资产 REITs 的 本质、分类和投资特性进行深度分析拆解，并从 REITs 的制度建设与发展路径、 不动产市场未来发展新趋势两个维度对 C-REITs 发展进行展望。2022 年 12 月， 我们在《REITs 投资价值分析手册—— 2023 公募 REITs 年度展望》中指出，随 着 REITs 价值逐步被市场所认识，2023 年 REITs 表现也将更分化，并聚焦不同 资产类型 REITs 独特的投资价值，重点拆解 REITs 产融双重特性中资产端的表 现，围绕资产所在行业发展、REITs 底层资产的基本面表现、REITs 估值表现进行 分析。2022 年 REITs 市场有起有伏，底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影 响导致表现分化。本文回顾了 REITs 一级发行和二级市场表现，并梳理了国内 REITs 政策的演进，详细分析了不同类型 REITs2022Q4 及 2022 全年业绩和经营 表现。

REITs 市场回顾：发行趋热市场扩容，Q4 指数整体下行。一级发行：发行节奏加 快，首日涨幅回落。2022 年下半年，REITs 发行速度明显加快，成功发行 11 单 REITs，发行数量接近 2021 年全年和 2022 年上半年合计数量。2021 年上市的 9 只 REITs 上市首日涨跌幅在 1%-15%之间，2021 年 12 月到 2022 年 10 月上市 REITs 首日涨幅除华夏中国交建 REIT 和国金中国铁建 REIT 以外涨幅均超 20%， 2022 年 11 月以来新上市 REIT 首日涨跌幅有所下降，中金安徽交控 REIT 成为首 支上市首日破发 REITs。二级表现：总体震荡下行，产权类相对占优。2022Q1 REITs 总指数延续 2021 年上行趋势后大幅回调。2022Q2REITs 总指数小幅下行 1.50%， 经营权和产权类 REITs 在 3 月中旬至 4 月中旬共同经历 8.30%左右的小幅上行 后，从四月中旬起开始回调，至 2022 年 6 月初，经营权 REITs 下跌 9.80%，产 权类 REITs 下跌 7.89%。2022Q3REITs 总指数震荡上行 2.65%，经营权和产权类 REITs表现分化加剧，从6月初分化开始至9月底期间，产权类REITs上行13.85%， 经营权 REITs 仅上行 0.49%。2022Q4REITs 指数持续下行，产权类下跌 12.92%， 而经营权相对抗跌，下跌 8.16%。

政策分析及展望：REITs 制度不断完善，将迈入常态化发行阶段。2022 年之前， REITs 政策主要在制度设计方面，首批公募 REITs 顺利上市。2018 年 2 月 9 日， 深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020 年）》，开始研究探索发行公募 REITs， 引入多元化投资者。2020 年 8 月 6 日证监会发布《公开募集基础设施证券投资基 金指引（试行）》，聚焦基础设施领域开展公募 REITs 试点，大大推进首批公募 REITs 上市进程。自 2021 年 6 月 21 日首批 9 只基础设施公募 REITs 产品上市后，相关 法律法规继续不断完善。2022 年上半年，公募 REITs 政策进一步完善，扩募政策 正式出台。试点税收政策降低了原始权益人税负成本，公募 REITs 发行积极性提 高。银保机构对保障性租赁住房金融支持力度不断加大，提供针对性的配套金融产 品和服务。扩募政策正式出台，助力我国公募 REITs 市场健康发展。