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公募REITs专题研究：公募REITs超比例认购，投资者热情高。公募REITs认购倍数高，“中签率”较低。首批发行的9只公募REITs有效认购倍数多为3-10 倍，网下投资者认购比例较高，平均值为14.5%。第二、三、四批平均有效认购倍数上升 至43倍，网下投资者认购比例降至2%-3%。第四批之后，新增的12只REITs平均有效认购 倍数进一步升至128倍，大多数产品认购比例不足1%，机构投资者认购热情高。

战略配售和网下认购的参与方式。战略配售：基金管理人在招募说明书和询价公告中披露 战略投资者选取标准、向战略投资者配售的份额数量等信息，基金管理人与战略投资者事 先签署配售协议，募集期结束前，战略投资者以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。 网下认购：询价阶段提供有效报价的投资者可参与网下认购，网下投资者应以询价确定的 认购价格参与基金份额认购。认购起始日4日前，网下投资者可通过投资者系统查询认购 结果。募集期原则上不超过5个交易日，缴款截止日为认购终止日。

REITs项目视角：项目性质维度看，特许经营权类项目战略配售比例更高；资产类型维度 看，高速公路类项目战略配售比例较高。9只特许经营权类REITs平均战略配售比例为 73.8%；16只产权类REITs的平均战略配售比例为63.3%。高速公路类、生态环保类、仓储 物流类、产业园区类、租赁住房类REITs的平均战略配售比例分别为75.5%、68.7%、67.3%、 62.3%、60.6%。目前已上市的高速公路类项目多位于经济发达地区，交通流量整体较为 稳定，资产质量较好，机构参与高速公路REITs的战略配售热情较高。

投资者视角：原始权益人自持特许经营权类项目比例较高，机构投资者中资管与保险战略 配售占比之和过半。从原始权益人平均自持比例看，特许经营权类REITs为46%，产权类 REITs为32.5%。除原始权益人之外，保险、券商、资管、基金的战略认购比例较高。对于 保险，公募REITs收益较高、波动性较低等特点符合险资的配置偏好；对于券商，公募REITs 产品与券商的自营投资、资产管理、财富管理等业务条线的匹配度较高。

政策支持力度大，未来发行节奏有望加快。公募REITs的发行审批流程为：发改委先筛选， 证监会和交易所同步审核。具体而言，省级发改委先对项目出具专项意见，后报至国家发 改委，国家发改委综合评估后将符合条件的项目推荐至证监会，基金管理人同时向交易所 提交上市申请，证监会和交易所同步审核。国家发展改革委提到“希望今年年底基础设施 REITs能够超过60只”；证监会在2023年系统工作会议上提出“大力推进公募REITs常态化 发行”。预计未来发行节奏有望加快，市场规模进一步扩大。

公募REITs与机构投资者需求相契合。基础设施公募REITs具有较高收益、风险适中的特 点，且由于其底层资产为不动产，与权益、债券等其他大类资产的相关性较低，有助于分 散投资风险，使资产配置多元化，符合机构投资者的投资需求。