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房地产行业专题报告：鉴古知今，如何获取地产股的超额收益？2008-2009 年：次贷危机爆发，政策刺激楼市拉动经济。2005-2007 年为 稳定楼市出台系列调控政策，2008 年美国次贷危机引起全球金融危机， 加剧房地产景气度下行。2008 年 10 月放松政策出台，随后迎来板块行 情第一轮主升浪，2008 年 11 月 4 日-2009 年 2 月 23 日，Wind 房地产 指数上涨 79.8%，相对 Wind 全 A 超额收益 22.1%；2009 年 2 月销售回 暖预期落地，放松政策持续加码，迎来第二轮主升浪，2009 年 2 月 23 日-7 月 24 日，Wind 房地产指数上涨 78.5%，相对 Wind 全 A 超额收益 28.8%；在第二轮主升浪末期及随后 3-4 个月，市场在过热后回归冷静， 出现政策收紧预期，股市迎来震荡区间。本轮周期成长型民企涨幅高于 龙头房企，原因在于初期民企融资紧张，基本面受损更严重，股价下跌 相对更多，放松周期内，投资拿地强度高，销售增速快于龙头房企，其 反转弹性及收益率更高。

2014-2016 年：去库存，货币宽松、棚改货币化助力救市。2012-2014 年， 中国经济发展进入新常态，增速预期降至中高速增长，商品房限购政策 陆续出台，房地产库存迅速累积。2014 年初，放松政策出台，迎来板块 行情第一轮主升浪，2014 年 2 月 26 日-7 月 31 日，Wind 房地产指数上 涨 27.8%，相对 Wind 全 A 超额收益 17.6%；2014 年 7 月，销售回暖预 期落地，放松政策持续加码，迎来板块行情第二轮主升浪，2014 年 7 月 31 日-2015 年 6 月 15 日，Wind 房地产指数上涨 191.3%，相对 Wind 全 A 超额收益 12.3%；在第二轮主升浪末期及随后的 8 个月，市场经历了 过热及回归冷静，市场预期收紧政策往往会在此阶段出台，此阶段股市 迎来震荡区间。本轮周期，龙头房企涨幅更高，原因在于头部房企融资 优势能够更快加杠杆，进而实现销售规模大幅提升。

2022-2023 年：形成信贷、债务、股权的多维融资支持体系。2022 年 11 月，“金融 16 条”发布，支持房地产融资“三支箭”先后落地，与前期 出台的需求端放松政策形成合力，房地产指数迎来第一轮主升浪，2022 年 11 月 1 日-12 月 9 日，Wind 房地产指数上涨 26.9%，相对 Wind 全 A 超额收益 16.5%。本轮销售恢复将是一个温和、持续时间较长的过程， 短期或维持震荡上行，随着政策持续落地催化，下一轮行情将出现在“销 售同比降幅拐点出现”至“销售增速同比转正出现”之间，当前是加仓 地产股迎接第二轮上涨的最佳时机。