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地产债专题报告：2023年哪些房企更受益于销售结构性复苏？当前房地产市场供给端政策已较为完备，政策落地更多央国企和优质民 企地产主体受益，边际企业受到利好有限；需求端政策不断加码，仍旧 以托而不举为主，但已呈现由低能级城市向高能级城市扩展的迹象， 且政策的灵活性和精准性愈加明显。

放松限购和利率优惠这类力度相对较强的举措，实施范围仍局限在房地 产市场压力较大的三线城市和弱二线城市，多数强二线城市和一线城市 需求端政策仍旧存在一定空间，这也是不必对 2023 年销售过于悲观的 信心来源。

回顾历年销售市场的需求支撑，可以发现一线城市仍旧是以刚需为主， 二线城市和三线城市以刚改为主，2023 年销售复苏的关键点在于二三 线城市刚改的购房群体能否发力，支撑起当地销售规模，而从各等级 城市月度库存消耗情况（“当月供应面积-当月成交面积”）来看，二三 线城市的库存已处于逐步改善状态。

销售是 2023 年区分房企的核心因素。无论是购买力强劲的优势区域， 还是购买力稍弱的非优势区域， 2023 年以来国企地产的优势均在持续 扩大，市场对国企地产的认可度仍在持续提升。

由此对销售预期进行乐观、中性、悲观三种不同情景假设，并建立拿地 -去化模型，分析不同城市的去化能力，哪些房企拟推盘的土储更能受 益于销售的结构性复苏。 相较传统测算无法定量描述房企土储剩余情况，拿地-去化模型能更精 准将城市去化能力与剩余土储进行匹配，结果显示乐观情形下保利发 展、华润置地、招商蛇口、建发地产、铁建地产、华发股份 2023 年权 益销售额提升较为明显。