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经营服务行业2022年年报综述：业绩短期承压，经营向好将助力估值修复。运营服务：盈利能力下滑，规模扩张放缓，行业分化加剧。22 家重点物 管及商管公司 2022 年合计实现营业收入 1995.90 亿元，同比增长 24.1%， 较上年同期下降 21.1 个百分点；实现归母净利润 124.43 亿元，同比下行 37.6%，较上年同期下降 85.9 个百分点。行业分化加剧，央国企背景的 物企净利润仍然维持正增长。重点物企的在管面积合计为 58.5 亿方，增 速较上年的 48.7%放缓至 26.1%。在母公司交付面积受影响，内生增长 承压的背景下，头部物企的市场化外拓的占比普遍超过 50%。全年并购 市场遇冷，上市物企仅 31 宗并购，总对价下降 70.7%。

交易及其他服务：交易中介商业绩下行但规模稳定，代建及资管服务商 发展势头较好。（1）交易中介商：业绩下行，新业务发展良好。受地 产行业波动和封控等因素的影响，头部中介商（贝壳、我爱我家、世联 行）2022 年实现营业收入 646.5 亿元，同比下降 25.6%；归母净利润-19.7 亿元，同比下降 32.4%。其中住房交易服务类业务的收入和利润率均下 行。但头部交易商的门店及经纪人均保持稳定，同时房屋资管业务发展 较好，收入及占比有所提升。（2）代建服务商：业绩亮眼，新拓较快。 典型代建服务商—绿城管理控股，2022 年实现营收 26.6 亿元，同比增长 18.4%；归母净利润 7.4 亿元，同比增长 31.7%。新拓代建项目合约总面 积及项目代建费增速均超过 20%。（3）资管服务商：资产管理业务稳 中有进。基础设施类的代表公司首程控股 2022 年收入稳定增长，基金 管理、资产运营等业务均发展良好。商业不动产类的代表公司光大嘉宝 在上半年收入增速达到 148.1%，在管规模 454.7 亿元，保持稳定。在管 项目 36 个，商业和综合体业态占比超过 70%。