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房地产行业2023年中期投资策略报告：顺应行业三大趋势，把握地产中特估机会。新发展模式下，房地产行业呈现城市聚焦、重视存量运营和轻资 产化三大趋势。1）城市聚焦：一二线成交金额占比从 2018 年的 61.5%提升至 2022 年的 65.8%，集中供地 22 城宅地出让金全国占 比从 2018 年的 40.0%提升至 2022 年的 47.9%。2）存量运营：全 国商业、办公、园区、租赁住房及仓储物流五大业态均有大量存 量资产亟待盘活，运营能力成为开发商发展的重要驱力。3）轻 资产化：轻资产化转型已成趋势，代建业务最值关注，市场空间 预计达 1400 亿元，品牌价值和信用资质为企业核心竞争力。

三大趋势下央国企优势凸显。央国企在核心城市优势明显，强投 资+强销售推动竞争优势持续扩大。2022 年核心 11 城拿地金额 Top20 房企央国企占比 59.5%；销售金额 Top20 房企中，央国企 占比提升 7pct 至 57.8%。央国企风险抗性强，总资产逆市扩张， 2022 年达 20 万亿占行业 73.9%，先发布局持有大量优质存量资 产。品牌与信用优势同样突出，在轻资产化转型中占尽先机。

央国企积极作为，有望重塑中国特色房地产行业估值体系。购房 者对于新房的交付更加看重，高信用开发商将更得购房者青睐； 央国企的信用优势凸显，2023Q1 前 20 强央国企销售金额同比 +64.2%，大幅优于其他房企的-11.7%。央国企在债权、股权融资 方面均具备优势，仍具备扩表能力，未来有望通过投资与销售的 良性循环获取更大发展动能，进而得到价值重估。