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公募REITs三季报分析：业绩整体修复，政策呵护发行有望提速。导读： 2023 三季度以来，REITs 二级市场在 7 月反弹后整体表现仍较弱，流动 性整体呈下行趋势。政策方面，保险资管获准开展 REITs 业务，REITs 资产类型 扩展至消费基础设施，政策持续支持 REITs 市场发展。2023Q3 业绩总体回暖， 完成度整体超预期，不利因素影响正缓解.

REITs 市场回顾：发行节奏有望提速，指数震荡下行。一级发行：多只 REITs 申 请上市，发行节奏后续提速。4 只消费性基础设施 REITs 已受理，将进一步丰富 REITs 基础资产类型。同时，建信金风新能源 REIT、国君城投宽庭保租房 REIT、 南京建邺产业园 REIT 等多只 REITs 已获受理，发行节奏有望提速。二级表现： REITs 指数整体下行，成交活跃度下降。近一年（2022.11.2-2023.11.3），REIT 指 数整体下行。2022 年 11 月 2 日开始，REITs 指数持续下行。2022.11.2-2023.11.3， 中证 REITs 指数累计下行 25.5%，REITs 产权指数下行 23.9%，REITs 经营权指 数下行 15.9%。流动性方面，2023 年 REITs 成交活跃度持续下行。三季度随着市 场走弱，成交活跃度同步整体下行。

重点政策回顾：保险资管获准开展 REITs 业务，REITs 资产类型扩展至消费基础 设施。保险资管正式获准试点开展 REITs 业务。据中国证券报 2023 年 10 月 14 日消息，日前沪深交易所向首批 5 家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试 点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。沪深交易所表 示，保险资产管理公司参与 ABS 及 REITs 业务，是保险资金与资本市场互相促 进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与 ABS 及 REITs 市 场，着力盘活优质资产入市。证监会将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础 设施。为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围， 丰富投资者选择，促进公募 REITs 市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经 济能力，10 月 20 日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指 引（试行）〉第五十条的决定》，将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施， 自发布之日起施行。

2023Q3 业绩分析：完成度表现整体超预期，不利因素影响正缓解。营收方面，园 区基础设施方面，2023Q3 营收较去年有所上升，营收完成额占比 24.5%，同比上 升 4.9PCT。仓储物流方面，营收完成额占比 24.8%，完成额占比同比上升 0.2PCT。 能源基础设施 REITs 方面，2023Q3 营收完成额占比 29.8%。交通基础设施 REITs 方面， 2023 Q3 营收完成额占比 25.3%，同比上升 2.1PCT。生态环保 REITs 方 面，2023Q3 完成额占比 27.1%，同比下降 0.1PCT。保障性租赁住房 REITs 方面， 2023Q3 营收完成额占比 26.0%，业绩整体稳定。