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房地产行业专题研究：全球不动产产业龙头拾珍。百亿美元市值公司遍及不动产产业链，以上市 REITs 形态为主。根据彭博，45 家样本企业（具体名单见报告正文表 1）中 REITs 共 32 家，市值占比 70%，涵 盖公寓、酒店等传统业态以及仓储物流、医疗设施等新经济业态，新经济业态 REIT 估值较高。大部分样本企业采取重资产运营，其重资产特性和法律制度门 槛导致行业整体全球化较为缓慢，仅 8 家企业在主营地区外的收入占比超过 30%，而轻资产的平台型和管理型企业，如爱彼迎和世邦魏理仕在全球化方面更 加具备优势。样本企业通常具备稳健的杠杆率和稳定的分红派息，其中 REITs 和普通上市公司资产负债率算术平均值分别为 55.74%和 54.64%，显著低于国 内房企，且 42 家在近三年派息，36 家的三年持有收益为正值。

安博（PLD.N）是全球市值最大的工业和物流地产 REIT。公司不断调整经营业 态，深耕工业地产，通过持续收并购进行全球化拓展，截至 3Q23 在全球 19 个 国家和地区运营约 12 亿平方英尺的工业地产，客户超 6,700 家，提供仓储物流 租赁、物业开发管理、收购处置等一系列地产服务。在管资产持续增长，3Q23 公司在管资产达到 1,970 亿美元，客户结构优质且分散，运营效率高。高信用水 平使得公司融资成本较低，3Q23 有息负债总额 276 亿美元，整体有息负债加权 平均利率仅 2.9%。

爱彼迎（ABNB.O）是采用 C2C 轻资产模式运营的全球化民宿龙头。C2C 模式 尽管拥有前期投入低、规模扩张快等优势，但需要持续优化服务质量，提高房东 房客满意度和留存比例。爱彼迎早期确立“价格实惠+线上交易”的竞争定位， 通过用户引流和运营让房东房客不断累积形成网络效应，根据爱彼迎公司招股 书，截至 2018 年，前五年房东收入留存率超过 90%，回头客比例也不断提升。 根据爱彼迎公司公告，随着疫情影响消退，2022 年和 2023 年前三季度预定总 价值同比提升 35%和 16%，利润也自 2020 年上市以来持续升高。轻资产模式、 充裕的现金流和第三方 10 亿美元的贷款额度让公司信用无忧。

博枫公司（BN.N）是全球领先的资管公司，聚焦房地产在内的另类资产投资。 公司投资业态包括新能源、基础设施、房地产、保险解决方案等，拥有上市和非 上市永续资本平台、各类型长期私募基金和短期流动性投资工具，截至 1H23 累 计在管基金资产超过 8,500 亿美元，其中房地产资产规模达到 2,710 亿美元。公 司通过稳定扩张在管资产规模以及卓越的投资效益，获得资产管理收入、投资收 益以及利息与股利收入，1H23 费用相关收入（Fee-related earnings）同比提升 9%至 10.95 亿美元，累计未兑现附带权益分配达到 83.82 亿美元。