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房地产行业年度策略：继往开来新模式，赓续前行新征程。市场销售筑底与分化并存，土拍热度低迷。①2023 年 1-10 月销售面积、销售额分别同比-7.8%、-4.9%，一线城 市的销售规模和价格更为坚挺；二手房销量韧性强于新房，但价格下行压力更大。②1-10 月 300 城宅地累计供应同比 -29.2%，累计成交同比-31.5%，各城土拍冷热分化较大，多数城市的土拍重回价高者得。④1-10 月新开工面积累计同 比-23%，短期新开工面积或将维持低位；累计竣工面积同比+19%，政策推动下竣工更有保障。⑤1-10 月房企到位资金 累计同比-13.8%，已持续 20 个月为负，金融支持仍需加码。

房企表现分化，优质房企强者愈强。①销售端持续分化，优质房企能够逆势增长。随着出险房企加速出清，行业 马太效应加剧，优质房企后续市占率有望持续提升。②投资端多数房企拿地强度下滑，优质房企成拿地主力，拿地普 遍聚焦核心高能级城市。③融资端行业债券发行规模持续低迷，2024 年部分房企偿债压力犹存，行业流动性问题仍需 持续关注。

供需支持政策齐发力，助力行业企稳。供给端：当前第二支箭持续推进，第三支箭已落地，首批三支消费 REITs 已注册。10 月中央金融工作会议定调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求后，金融支持地产暖风频吹，预计后 续房企融资困境将边际改善。需求端：7 月 24 日政治局会议后房地产行业迎来政策风口，当前百城房贷利率已持续下 降至历史低位，各地的支持性政策组合拳密集出台，多数城市已经基本放开“四限”政策。

2024 年基本面或仍承压。①新开工：考虑到房企可开工量和开工意愿受限，预计 2024 年新开工面积为 8.3 亿方， 同比-11%。②销售：考虑到明年新开工进一步下滑使得新推货量受限，预计 2024 年销售面积仍延续下滑态势，约为 10.8 亿方，同比-6%；由于成交结构变化，预计 2024 年销售均价同比+3%，对应 2024 年销售金额为 11.8 万亿元，同 比-3%。③竣工：考虑到领先 3 年的销售面积有支撑和保交楼的延续，预计 2024 年竣工面积为 10.0 亿方，同比+3%。 ④土地购置：由于近几年拿地主体减少，土拍下滑，预计 2024 年土地购置费为 3.7 万亿元，同比-5%。⑤开发投资： 由于土地购置情况及新开工表现承压，预计 2024 年房地产开发投资总额 10.6 万亿元，同比-6%。

探索新发展模式，转型双轨制住房体系。新加坡以公共组屋为主、私人住宅为辅的独特住房体系，成功实现“居 者有其屋”，居民家庭住房自有率达 89.3%，居住在组屋的人口百分比达 77%。我国正自上而下推进房地产新发展模式 ——建立“保障房+商品房”的双轨制体系，规划建设“三大工程”是新发展模式重要抓手。随着新发展模式的推进， 保障性住房将承担更多民生任务，预计保障房的实物来源是新建保障房、存量房转化；预计资金来源主要财政补贴、 政策性银行贷款、专项债和市场化资金；预计 35 个大城市年均新增保障房规模约 300 万套。城中村改造作为新发展 模式的重要一环，预计每年拉动房地产开发投资 4941 亿元，给商品房市场带来 3113 亿元的购买力。