房地产行业城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局.pdf

上传者：大**
时间：2023/12/15
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房地产行业城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局。城中村改造成为新一轮城市的更新重点。棚户区改造、老旧小区改造及城中村改造都是城市更新的实施手段，城市更新可分为 2013 年前的摸索阶段、2013-2018 年以棚改为主的阶段、2019-2022 年以老旧小区改造为主的阶段及 2023 年以来以城中村改造为重点的阶段。

城中村改造资金来源预计仍将以政府为主，模式回归政府主导。棚改及老旧小区改造时期政策性银行贷款、专项债、财政支出三项政府来源资金可基本覆盖投资。据住建部及央行等数据测算，棚改 14 年至 22 年政府资金占比 93%，其中政策性银行贷款通过 PSL 发放支撑，PSL 杠杆效应（政策性银行贷款余额/PSL 贷款余额）超 120%。预计城中村改造资金投入仍将以政府来源资金为主，且改造模式回归政府主导。

城中村存量：21 城土地面积约 15 亿平，珠三角超 40%。根据各级政府网站整理及七普人口数据等估算，21 个超大特大城市存量城中村 1800 多条，土地面积 15 亿平，居民 300 万户，珠三角占地超 40%。 21 城拆除规模与棚改接近，总户数偏低，改造前存量户均面积较高。

城中村改造一级土地整理实物安置下拉动投资，货币安置下贡献销售。 目前城中村改造以实物安置为主，据广州市政府网站文件等测算， 100%实物安置模式下，21 城单位拆旧土地面积土地整理成本 8023 元 /平，安置费、拆迁费、其他费用分别占比 58%、30%、12%，拆除重建比例 60%的中性假设下 21 城存量城中村可拉动投资 7.4 万亿元。 100%货币安置模式下，中性情境 21 城可转化约 13.8 万亿元销售额。

城中村改造二级开发维持项目经济平衡。二级可开发量由拆建比决定， 21 年住建部规定原则上限为 2，据广州市政府网站城中村改造项目样本数据，在拆建比 2.2 的假设下，中性假设 21 城二级可开发建面 10.2 亿平，若二级开发土地全部用于商品房开发，21 城 69%的城中村土地可在政府盈亏平衡条件下改造，其余城市需突破拆建比或依靠资金支持，在整个项目盈亏平衡的情况下 21 城最多可配建保障房 3.9 亿平。