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房地产行业专题研究：三大工程影响，供给扩容，投资托底。配售型保障性住房保障对象更为广泛，未来有望成为住房市场支柱型供给，但 短期也会量力而行。配售型保障房的配售对象，是城市需要引进的特定职业人 员和住房困难收入不高的工薪阶层。我们认为，配售型保障房的配售对象是比较 宽泛的。长期而言，配售型保障房可能成为部分工薪阶层安居乐业的关键举措， 成为房地产市场的支柱型供给，而不只是商品房市场的补充。不过，短期而言虽 然配售型保障房完全封闭管理，但仍然可能分流一部分购房需求，我们预计在房 价偏弱的情况下，特大超大城市可能结合区域市场需求，循序渐进，量力而行。 例如，根据深圳发布官方微信公众号及万得数据统计，深圳第一批建设配售型保 障房相当于商品房年成交面积的 17%，年成交套数的 25%（比较来看，深圳的 可售人才房累计销售套数在 2023 年占深圳商品房网签套数的 44%）。中期而言， 我们认为配售型保障性住房的推出，也意味着限购、限贷等政策更有机会退出历 史舞台。

平急两用基础设施推动经营性不动产供给扩容。平急两用基础设施，在平时的 用途主要是保租房、商业街、物流园、酒店等经营性不动产（一般不涉及销售）。 平急两用基础设施的租金可能略低于同类项目租金，但在被紧急征用情况下租户 将配合无条件腾退。平急两用基础设施主要着力于增强战略储备和应急避难等能 力，但客观上也会增加社会经营性不动产供给，拉动各类投资。

城中村改造整体统筹实现各类均衡。城中村改造是一个复杂的工程，需要实现 建设规划要求和资金需求之间的平衡，居民需要和托底开发投资之间的平衡，资 产长周期综合收入和短期建设集中投入之间的平衡。解决各类的平衡问题，一方 面需要地方在广阔空间区域综合统筹，各部门协同，另一方面也需要地方精准把 握城市更新和防止大拆大建保护历史街区目标的关系。

三大工程有效托底投资，增加不动产供给，保持较低的营商和居住成本。三大 工程不仅托底房地产开发投资，也拉动基建投资。三大工程的积极开展，会继续 持续增加超大特大城市的商品房供给和保障性住房供给，并通过调整存量项目的 用途而优化存量库存的结构。三大工程也会不断增加城市经营性不动产的供给。 综合来看，三大工程的开展有利于各类商办不动产和住宅的租金维持在低水平。 当然，在房地产市场下行的阶段，我们认为三大工程的项目执行主体也会注意量 力而行，避免房价和租金下跌过快。