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中海物业研究报告：深耕厚植，笃行致远，打造物业央企标杆。务。公司拥有关联方中国海外发展长期稳定的交付支撑；同时中海物业的央 企背景在外拓时形成较强的信誉品牌背书，为公司近年基础物管+增值服务全 面发展打下坚实基础。2018 年，公司确立了持续提升客户满意度和经营规模 的整体发展战略，此后公司全面面向市场拓展业务。2023H1 在管面积已增长 至 3.6 亿方。物业管理服务收入也逐年走高，2022 年公司物业管理服务营收 同比增长 42.9%至 94.5 亿港元，2023H1 同比增长 17.7%至 51.6 亿港元。

基础物管的持续发展，一是持续加力外拓，2023H1 新增外拓占比接近 75%， 近两年新增外拓合约面积也在快速增长，外拓能力正在持续得到市场验证。 二是关联方中国海外发展销售拿地表现稳健，为公司在管面积基本盘的增长 保驾护航。2023 年，中国海外发展及其附属公司实现全口径销售面积 1336 万方，权益拿地金额同比增长 42.2%。拿地高度聚焦在核心城市，这些城市 销售确定性更强、且物业费定价也相对较高，交付后为公司提供稳定的在管 面积增量。三是非住宅物业占比持续提升，助力穿越地产周期。至 2023H1， 公司非住宅物业占在管面积的比重已经提升至 28.2%；同期新增在管面积中， 非住宅物业占比已达 55.2%。

非住户增值服务中，工程增值服务全周期管理，乘政策东风发展迅猛。公司 非住户增值服务营收保持高增，3 年 CAGR 约 32%，包括工程服务、交付前 服务、销项检查服务和顾问咨询服务等 4 个子业务。其中工程服务增长较快， 通过“一线五链”整合上下游供应、提供全程物业管理解决方案。政策面看， 住建部相关领导多次提及要“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期 管理机制”。公司旗下海博工程及兴海物联受益于政策，近年发展迅猛，是房 地产下行周期中增长相对明确的方向。

住户增值服务受益在管面积的扩张以及经济修复，成长空间广阔。公司基于 基础物业服务在客户端积累的优良口碑，近年来不断进行业态扩围和创新， 住户增值服务呈现跳跃式发展，营收 3 年 CAGR 为 26.9%，毛利润贡献占比 高。子业务方面，居家生活服务及商业服务运营增长迅猛，2021-2022 营收复 合增速达 53.3%。居家生活服务基于公司持续增长的在管面积，相对刚性的 日常居住需求为公司业绩提供稳健基本盘；同时多元化、客制化的居住服务 需求将为公司业绩带来更多增长弹性。