房地产行业2024年春季投资策略：地产需求筑底，政策优化升级.pdf

房地产行业2024年春季投资策略：地产需求筑底，政策优化升级。1、近期分析：短期需求底有望来临。基于以下三点：1）今年春节后二手房成交修复：成交端，24年春节以来17城二手房成 交呈现复苏，其中深圳和成都表现突出；房价端，本轮周期北上广深二手房房价累计降幅均值已达25%，降幅超过以往周期， 已呈现深度调整，近期一线城市呈现降幅收窄趋势。2）核心城市按揭负担比明显改善：由于房价的深度调整以及持续的房贷 利率降息，核心城市的按揭负担比呈现显著改善，支撑需求底的来临；一线城市（前40%收入群体）家庭按揭负担比均值从 18Q3的90%回落到23Q4的57%，接近历史低点；核心10个二线城市（前40%收入群体）按揭负担比均值从18Q3的47%回 落到23Q4的27%，达到历史低点。3）百城租金回报率对国债利差收窄：由于租金回报率的提升以及国债收益率的持续下行， 当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临；百城租金回报率和国债收益率利差持续收窄，24年2月租金回报率 2.20%，较10年国债利差收窄至-0.14%、创近年来新高，其中一线城市租金回报率和国债利差已接近历史低点。

2、中期支撑：中期需求依然有支撑。本轮周期中，房地产销售和开工都已深度调整。根据统计局数据，2023年，全国住宅 销售面积9.5亿平、新开工面积6.9亿平，分别较高点累计降幅达39%、59%。并且目前住宅销售面积（12个月滚动）已降至 9.1亿平，已经回到了2010年的水平；住宅新开工面积（12个月滚动）已降至6.6亿平，已经回到了2007年的水平。但中期来 看，虽然本轮房地产基本面调整较深、市场目前预期也比较悲观，但我们认为我国住房需求中枢仍有较强支撑，主要基于两 个维度需求测算：1）通过城镇化率、人均住房面积、旧房更新率等指标推演测算，预计我国2022-30年的住宅需求中枢约为 11.6亿平；2）通过日本和韩国饱和阶段的住房开工情况借鉴测算，预计我国住宅新开工（或销售）中枢为10.5亿平。鉴于 2023/2024E我国住宅销售已降至9.5/9.0亿平、新开工已降至6.9/6.3亿平，均已连续低于我国住宅需求中枢，由此我们认为 目前行业基本面已经超跌，预计后续需求中枢对销售的支撑也将逐步走强。

3、政策优化：政策优化升级再助力。今年以来，中央和地方政策表态持续升级。需求端，一线城市从放松认房不认贷到放松 限购，5年期LPR大幅下调25BP至3.95%、房贷利率仍有下降空间，近期国常会首提激发潜在需求等，政策放松力度持续加码。 供给端，住建部融资白名单和房企经营性物业贷款有序推进，白名单目前已审批通过2,000亿元贷款，万科、金地集团、龙湖 集团等房企经营物业贷款陆续落地。中期维度，预计住房双轨制将是破局关键。预计我国住房单轨制供应体系将转向双轨制 供应体系，“保障房+商品房”并重供应体系逐步形成，刚性需求和改善性需求将得到分类满足。其中，保障房方面，预计保 障房建设将以需定供，收购存量助力商品房销售；商品房方面，政策导向总体呈现“住有所居”向“住有宜居”转变，预示 着高品质住宅将成为鼓励方向。展望后续，我们认为房地产行业政策将进一步优化：需求端，预计一二线城市的限制性政策 （限购和限价）将进一步放松，房贷利率和首付比例仍有进一步下行或优化空间，此外城中村改造和保障房收购存量商品房 的推进也值得期待；供给端，融资白名单、经营性物业贷等多种融资工具也将助力房地产行业融资逐步修复。