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房地产行业2023年报综述：黎明前的黑夜。业绩持续承压，央国企表现更佳。2023年56 家样本房企：①营收总额42015亿元，同比+3.7%；归母净利润-1016 亿元，亏损扩大33.0%。仅绿城、华润、中海、建发实现营收及归母的双增长。②整体毛利率14.2%，同比-2.0pct， 其中央国企18.0%，同比-2.8pct；民企 10.2%，同比-1.2pct;混合 13.6%，同比-2.1pct。仅华润及中海的毛利率超过 20%。③整体销管费率5.4%，同比-0.8pct，其中央国企5.2%，同比-0.2pct；民企6.4%，同比-2.2pct；混合4.7%， 同比-0.2pct。④26 家 A 股样本房企于2021-2023 分别计提620、872、886亿元资产减值损失，轻装上阵后未来业绩 释放压力相对较小。⑤合同负债总额38314 亿元，同比-21.8%，对当期营收的覆盖倍数由2022 年 1.21 倍降至0.91 倍。滨江、建发等房企合同负债覆盖营收的倍数超过1.2倍，待结转资源丰富，未来营收更有保障。

经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出。2023年：①销售端：普遍承压下央国企韧性更强。2023年 在小阳春带动下，百强房企销售先高后低，18家重点房企全口径销售额合计34624亿元，同比-8.0%，仅越秀、建发 连续两年实现销售额正增长，后续优质房企市占率有望持续提升。②投资端：央国企成为土地市场的主要玩家。15 家重点房企整体投资强度为32.4%，同比+1.7pct，其中建发、华润、越秀、中海连续两年维持0.4及以上的投资强度。 当前房企拿地利润仍有保障，积极拿地的房企项目去化及利润率更有保障。③新开工持续下降，维持低位；竣工端受 益于保交付，重点房企整体竣工面积实现增长。

资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期。截至2023年末56家样本房企：①资产负债：2023年56家样本 房企整体资产规模同比-7.8%，在2022年基础上继续下降。其中21 家央国企同比+1.6%，28家民企同比-14.8%，7家 混合所有制房企同比-11.9%。多数房企选择缩表以维持稳健经营，2023 年末整体资产负债率77.3%，同比-0.9pct。 ②资产流动性：已竣工但未售出的存货比例越低，代表销售去化越好，资产流动性越强，建发、滨江的竣工存货占总 存货比例均小于10%；货币资金和存货等流动性高的资产占比越高，代表公司周转效率越高，建发、华发、滨江、保 利的资产流速均在70%以上。③债务结构：重点房企整体短期有息负债占比26.2%，同比+1.1pct，建发、中海、华发、 招蛇等头部央国企和改善型房企短期有息负债占比低于20%，偿债压力较小。④融资成本：重点房企平均融资成本4.45%， 同比-12bp。房企间差距拉大，建发、招蛇、保利、越秀等降幅超过30bp，而部分房企不降反升。2023年招商、中海、 保利、华润四大央企融资成本均已低于3.6%，具备领先的成本优势。⑤分红比例：2023年华发、保利、招蛇、建发 提升分红比例，其中保利及招蛇已连续两年提升分红比例；2023 年华发、美的分红比例超50%，招蛇、建发、越秀、 保利分红比例超40%。