房地产行业2023年年报&2024年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底.pdf

房地产行业2023年年报&2024年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底。经营情况分析：销售投融资均缩量，行业格局逐步稳定。1）销售：23年百强房企销售金额降幅近两成（-18%），规模基本回到 16-17 年的水平。随着行业逐步出清，在市场长期低迷的情况下，头部 房企在营销、产品等各方面优势下，销售降幅相对小于尾部，CR5、CR10 降幅分别为 12%、13%。千亿规模房企明显减少，23 年仅剩 16 家 （保利、万科、中海、华润、招蛇、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地、滨江、越秀、金茂、华发、铁建、绿地），较 22年减少 4家，较 20 21年减少27家。房企销售权益比例开始回升，23年同比提升了0.6pct至71%，头部房企相对权益比例更高，对项目仍保留了较大的话语权和操 盘权。具体而言，35%的 TOP20 房企 23 年销售额正增长（越秀+14%、建发+12%、华发+5%、中海+5%、华润+2%、招蛇+0.4%、绿城 +0.3%），建发、滨江、越秀顺利完成销售目标，均为区域深耕型房企，中海、招蛇、龙湖的销售目标完成度在 80%~90%之间。24 年 1-4月百 强房企全口径销售额同比-49%，降幅较23年全年再度明显扩大。24年给出具体销售目标的房企更少更谨慎，仅越秀、美的、滨江、绿城4家给 出了明确销售目标数值。行业集中度连续三年持续下滑，头部房企相对降幅较小。23年CR5、CR10、CR20、CR50和CR100的权益口径销售额 集中度分别下降了 0.9、0.8、1.8、3.4、4.6pct 至 10.6%、16.2%、22.5%、30.4%、36.4%，基本回到了 16 年的行业集中度水平。从企业类型来 看，行业竞争格局持续优化，22年至今的两年多以来，央国企：民营房企销售占比已经基本完成了从3：7向6：4的格局转变，23年民企销售 占比已经降至四成左右，央企与地方国企23年销售规模同比仍正增长。

2）拿地：23年百强房企拿地金额同比-6%，拿地量为17年来最低值，拿地强度为25.8%，同比+3.2pct。23年百强房企拿地集中度由降转升， 达 37%，同比+6.6pct，这是因为百强房企以外的更小型房企资金存在断裂风险，不再新增项目，市占率缩小。23 年拿地房企仍以央国企为主， 民企拿地仍较弱，和22年相比格局未发生明显改变，拿地端的行业格局已经逐步稳定。23年民企拿地金额占比 29%，与22年基本持平，地方 国企占比 32%，同比-3.7pct，托底拿地的现象略有减少。我们认为 24年房企投资大概率将保持谨慎的态度，在影响房企投资的两大因素：市场 预期与资金未有明显好转之前，房企拿地意愿不会出现明显回升。未来投资分化或将加剧，一方面在于取消限价后城市间、地块间的热度分 化，另一方面在于销售率先企稳、获得更多融资支持、现金流更加稳健的房企将是更多土地资源的获得方。

3）开竣工：典型房企23年的开竣工集中度均下降；预计24年开竣工规模将出现双位数负增长。5家公布了新开工计划的房企，预计24年新开 工较23年实际开工将下降12%；8家公布了竣工计划的房企，预计24年竣工较23年实际竣工将下降19%。

4）融资：23年融资规模持续下降。23 年行业国内外债券、信托、ABS 合计发行 7223 亿元，同比-15%，降幅较 22 年显著收窄，发行利率 3.81%，同比-0.16pct。主流房企中招商蛇口、金融街、华润置地发行债券规模较大。房企 24 年国内外债券到期规模（7703 亿元）小于 22、23 年（9580、8795亿元），但考虑到新增融资规模在持续收缩，房企资金压力仍然不小。