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房地产行业市场专题报告：日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示。日本的宏观经济走势和房地产市场变化表明，宏观经济向好是驱动房 地产发展的关键。80年代的泡沫经济催生了日本房地产市场的第一轮 高景气时代，而随着泡沫经济破裂，日本房地产市场陷入长期衰退。 2012年以来日本经济逐步复苏，2013-2023年日本GDP年化增长率超 过0.5%，相比“失去的二十年”期间长期接近于0的增速已有所改善， 日本房地产市场也随之企稳回暖。

日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的持续发展。 自2010 年起，日本人口陷入持续的负增长，2023年日本推计总人口 相比 2020 年普查人口减少近 180 万人。人口总量减少对日本房地产 市场的整体需求造成一定影响，但日本人口的区域结构变化促成了日 本都市圈房地产市场的稳定发展。以东京为代表的大都市长期维持人 口净流入的状态，为其住房需求的增长提供了有力支撑，如东京土地 价格近10年以来总体维持正增长，年化增长率达4.45%。此外，在老 龄化趋势下，老年居民为了得到更好的养老服务，也将大量向大都市 迁移。因此，日本房地产市场的区域性特征将进一步凸显，都市圈需 求将稳定增长，而中小城市的需求空间可能将持续收窄。

日本和我国的历史经验表明，房地产市场的表现主要取决于宏观经济 环境以及人口结构的变化。短期来看，宏观经济的复苏程度以及市场 预期是决定房地产市场走势的关键因素。当前我国宏观经济的复苏基 础尚不牢固，市场存在房价继续下行的预期，因此房地产市场预计将 继续磨底，市场拐点仍然有待观察。长期来看，人口是影响房地产市 场发展的最重要因素。与日本相同，我国当前也面临人口负增长和老 龄化问题，2023年全国人口相比前值减少208万人，这将对我国的总 体住房需求产生一定冲击。从人口的区域结构来看，我国房地产市场 的区域性分化较大，大部分核心城市维持人口净流入，住房需求仍有 增长空间。考虑到取消或优化限购政策已成为当前房地产支持政策发 力的主要方向，前期被积压的购房需求有望得到一定程度的释放，对 核心城市市场回暖形成支撑。