地产行业2024年中期策略报告：困局与转机.pdf

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时间：2024/06/19
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地产行业2024年中期策略报告：困局与转机。困局：楼市下行与信用危机延续，预期偏弱与库存高企为主因。2021Q4以来政策松绑不断加码，但未改楼市下行趋势，2023 年投资、销售、新开工回落至2017年、2012年、2007年水平，较高点分别跌25%、38%、58%，70城二手房房价环同比降幅有所扩大；信用风险继续蔓延，部分混合所有制企业亦出现流动性压力。我们认为预期偏弱与库存高企为政策未见成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强；供给端现房库存、开工未售去化周期创新高。此外二手房挂牌持续攀升，增加市场房屋供应同时，“以价换量” 分流新房需求。

转机：政策组合拳对症下药，预期修复为企稳关键。 “4.30”政治局会议及“5.17”政策包对症下药，降首付、取消房贷利率下限切实降低居民置业成本，政府收储带来增量需求；高库存城市减少供地、政府收地等举措从源头降低供应。尽管本轮收储与上轮三四线棚改去库存在资金体量、行业环境、居民加杠杆空间等存在诸多不同，但我们认为一二线城市或是本轮收储主战场，若仅考虑收购35城90平以下现房，5000亿收储资金或相对充足。同时从政策出台前后地产股债表现来看，市场信心仍显不足，后续各方主体预期修复为楼市企稳关键。

展望：行业规模触底与供给出清，房企收缩休整稳健经营。本轮楼市成交降幅已接近海外历轮危机，亦跌破中长期中枢，我们预计进一步下调空间有限，但在“先量后价”下房价或尚未见底。往后看，二手房复苏或领先于新房，土地出让下滑叠加政府收储，存量增量双重优化下，深度回调高能级城市有望率先企稳。预计房企短期延续业绩阵痛，仍将以稳健经营和收缩休整为主。政策支持及基数回落下，预计下半年销售、投资降幅收窄，中性判断下全年销售面积同比降12.7%、投资同比降9%。