房地产行业2024年中期策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙.pdf

房地产行业2024年中期策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙。2024 年上半年，房地产政策在供需两端进一步发力，供给侧政策是下阶段看点，收储 是下一阶段工作主要方向。供给端，“517”系列政策中，央行设立3000亿元再贷款 支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房；自然资源部支持地 方妥善处置、盘活存量土地。目前部分城市收储政策正在推进中，但地方收储需要平衡 开发商、银行、政府平台三方利益。对于租金回报率较低的核心城市，可能需要地方政 府进一步提高资本金或补贴租户以达成银行要求的回报率；对于二线城市，可能面临 保障性住房需求不足的问题，前期需求摸排与项目选定是一大难点。因此收储如何落 地是现阶段主要看点。需求端，央行下调首套/二套住房贷款最低首付比例至 15%/25%，自上而下政策突破历史下限；同时取消房贷利率下限。所有二线城市均已 落实，一线城市均有下调动作。从效果看，对二手作用大于新房，结构性的城市表现强 于总量，成交起势或仍为脉冲，销售的持续性需要由政策的持续性给出。融资端，推进 城市房地产融资协调机制。至 5 月中旬商业银行已审批通过了白名单项目贷款金额 9350 亿元，落地速度较快，但审批金额不等同于投放金额。按公开数据，如按30%估 算全部银行投放率，目前投放规模有限。且考虑到保交楼工作进入攻坚阶段，存量资不 抵债项目、或项目位置特别偏远销售去化困难的项目，仍需进一步资金支持。债券融资 环境进一步收缩、股权融资接近停摆，叠加销售回款持续承压，房企流动性压力仍存。

未来政策的展望：（1）根据近期政策基调和节奏短期可能出台的政策：北京、上海、 深圳限购限贷政策进一步放松，核心城市房贷利率和税费的进一步下调，“三大工程” 进一步推进，以及收储可能看到城市维度执行细则的出台及一定落地成果。（2）偏反 转级别的政策力量：中央在供给侧收储、土地端处置与盘活均有进一步发力空间；对于 需求端持续疲软，可考虑类棚改的政策；房企端，保交楼资金进一步加码，同时做好房 企风险的阻隔。（3）目前形势不能单靠地产政策本身去解决，更需要宏观层面政策予 以配合，包括中央财政进一步加杠杆、货币端利率中枢进一步下行。（4）节奏上，须 政策协同发力，让新房销售企稳回升保持一定的量能，逐步畅通销售-拿地-开工-施工 竣工链条，减轻对经济的负向拖累。

基本面复盘：上半年新房销售和土地成交继续大幅缩量，供需双弱下库存去化周期创新高。（1）新房销售受供应制约复苏缓慢，二手房与新房走势一致但降幅更小。上半 年百城新房销售金额同比下降38%，而13城二手房成交建面同比下降6.7%，二手房 因为供应充裕且价格跌幅较大所以降幅显著小于新房。城市表现显著分化，5月新政刺 激和6月房企业绩冲刺影响下新房成交环比有所放量，但一二线反弹力度大于三四线。 （2）土地供需持续大幅缩量，预计将对下半年及明年供货和销售形成制约。上半年300 城土地成交金额同比下降44%，建面同比下降36%，由于市场尚未企稳，房企拿地愈 加谨慎。（3）库存高企亟待提振需求去消化，供需双弱下去化周期被动抬升至历史新 高。截止2024年5月，70城新房已取证未售库存4.6亿平，相当于历史高点85%； 去化周期28个月，创历史新高。库存高企影响房企拿地积极性，且对房价形成压制。

房地产政策博弈策略：提前参与政策博弈，胜率整体高于50%，我们组合个股在保证 胜率和绝对收益的同时，具备一定超额收益。基于目前地产销售基本面低迷以及连带 房企报表业绩承压，我们在过往报告中多次给出房地产股票投资建议——博弈重要会 议及政策。A股地产板块博弈性质更明显，在中央主要会议前夕参与博弈，所有子策略 均表现出高胜率、正收益特征，胜率都在50%或以上；相反在政策落地后参与，胜率 降低至50%以下。H股地产板块建议提前2-3天博弈政策，或是在落地后短期参与， 胜率也高于50%。整体建议大会前参与博弈。个股方面，我们在基本面维度挑选行业 龙头兼顾上述策略胜率和绝对收益的同时，部分子策略能提供超额收益。A股方面，提 前1-2周博弈所有政策，组合平均收益率为2.31-3.43%，超额0.69-1.2%。H股方面， 提前1-2 周博弈所有政策，组合平均收益率为3.37-4.08%，超额 1.57-1.99%；提前 2-3 日博弈强预见性政策，组合平均收益率为1.4-1.64%，超额0.74-0.8%。