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日本房地产市场发展特点、历程与启示。日本房地产市场发展特点：住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968 年日本房屋总数超过家庭 总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018 年日 本房屋空置率增加至13.6%。以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃， 流通率不足 15%。日本租赁市场发达，租房率在 40%，近六成租户年龄在 40岁以下。日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房 价收入比持续上涨，略高于3-6倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产 取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税 负重的特点。行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20房企集中度在 50%以 上。

日本房地产市场发展历程

1956-1990 年：二战后第一波“婴儿潮”于 1965 年左右进入置业高峰，叠 加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975 年城镇化速 度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。

1991-2008 年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民 资产负债表失衡，更深层次的原因在于日本人口结构发生变化，人口增速 放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期，政府应对失误，房地产量价 齐跌。

2009 年至今：安倍经济学刺激日本经济回暖，居民购买力提升，低利率环 境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释放，同时房地产投资价值显 现，吸引国内外投资者参与，推动房价温和复苏。

日本房地产市场发展对我国的启示

宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用 的前提条件，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础 改善的支持力度，并通过经济增速持续回升提振市场信心和预期。

房地产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进，既要避免发生房价上涨 脱离基本面的泡沫化趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业， 也要避免过度收紧刺破泡沫出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。

房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，以“人房地钱”要 素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模 式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的 住房供给体系。

在稳定房地产市场的同时允许一些陷入困境、资不抵债的房地产企业破产 或重组，避免房地产债务风险持续蔓延并加深，更有利于行业整体健康发 展。