住房“以旧换新”政策研究：住房“以旧换新”，一个被低估的方向.pdf

住房“以旧换新”政策研究：住房“以旧换新”，一个被低估的方向。“以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、 第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还提供换房补贴。“以旧换新”是属于贯通一二手房市场、买与卖 市场的政策创新，对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。 我们认为“以旧换新”政策实施的背景主要有二：1）去库存。当前广义库存去化周期已处于15年10月的水 平，15 年“去库存”的主要手段为货币化棚改。而从目前政策来看，“以旧换新”是类似的，可将居民持有的 房产再投入市场，激发置换需求的政策。2）目前热点城市新房二手房都出现了疲弱甚至相互竞争，循环降 价的现象，导致地产循环链条中断。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和住房升级 需求。据我们的不完全统计，截至7月26日，全国已有超80个城市表态支持住房“以旧换新”。

在政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索出了多种模式，主流模式有以下几种：1）帮卖模式：最为 市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。房企、中介、购房者三方签订新 房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内（一般1-3个月）二手房成功售出，则新房认购协议生效， 反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。代表城市有北京、上海、深圳、广州等。帮卖模式或将更利 好B端的中介和房企。对于中介来说，可以增加客源，同时能在现在众多的挂牌房源中快速甄别真实卖房 客源。对于房企而言，相当于获得了 1-3 个月期限的无息资金。不过该模式的弊端在于：交易周期长；政 府未能介入；中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和普通的置换差异不大，甚至更不划算（换 新房源有限）。2）收购模式：由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购业主二手房（旧房），业主再 将售房款项用于购买指定新房项目，补缴差价。收购的旧房一般作为保障房、人才房。代表城市有郑州、 南京、珠海等，以江苏城市居多。该模式交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多。此外，收 购模式偏向重资产，对收购主体的实力有一定的要求。目前以城投主体为主，部分鼓励开发企业直接收购 旧房，利用旗下新房进行以旧换新。3）“旧转保”模式：由广东肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性 住房运营，并不买断旧房所有权，而是一次性支付 5-10 年的租金，对房源要求较高。4）补贴模式：在一 定时间内出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴（以税费补贴和购房款补贴为主），补贴比例通常 不会超过新房总价的3%。

当前参与“以旧换新”活动的新房房源以国企项目占主导，但越来越多品牌房企加入其中。主流房企中万科 是“以旧换新”参与度最广的房企，其次保利发展、中海地产、招商蛇口、中国铁建的参与度也相对较高， 均为央企，地方国企参与活动的城市相对聚焦在深耕地区。对于房企，参与主要动力在于推动新房项目库 存去化、加速回款，从而缓解自身的库存压力。但同时，也考验房企的运营能力。“以旧换新”能否取得预 期效果，开发商起到了至关重要的作用，主要体现在：1）提供的新房产品，从地段、户型、交通、环境、 配套到质量，能否满足换房者的需求？2）“以旧换新”活动能否给购房者带来实实在在的优惠？在一些能级 较高的城市，参与“以旧换新”的房企，只拿出了偏远地段或者滞销尾盘参与，新房无法满足居民的期望， 居民参与意愿就不强，换新受阻会使得卖旧房动力不足。由于牵涉面广、需破解的综合性难点多，所以需 要地方政府发挥好力量，起到牵头作用，统筹协调全市、各区的待售资源，扩大住房“选新”覆盖范围，更 多纳入改善居住品质的“好房子”，尤其是鼓励市中心、优质地段的房源也要参与进来，以好房子驱动“以旧 换新”。