房地产行业2024年半年报综述：行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量.pdf

房地产行业2024年半年报综述：行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量。经营情况分析：销售投资融资均持续缩量，追求更稳健的发展，调整与分化并行。销售：1）1-8 月百强房企销售金额同比-39%，销售销售权益比例升至 73.2%，同比+2.7pct。头部房企权益比例明显更 高，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权，CR5为75.3%。2）百强房企销售均价仍能保持正增长。1-8月百强房企销 售均价为 1.80 万元/平，同比+1.6%，增速显著好于全国商品房销售均价（1-7 月同比-7.0%）。 3）今年以来滨江、越 秀、华发、保利置业销售排名提升较多，滨江销售目标完成度较高（1-8月达72%）。4）百强房企集中度三年间从53% 降至 32%，下降 20pct。5）行业竞争格局持续优化，民企持续出清，1-8 月民企销售占比下降至 38.7%；央企占比提升 至43.3%；地方国企稳定在18.0%。

拿地：1）在新房市场持续走弱、土地供应持续放缓之下，百强房企拿地量持续收缩，拿地强度减弱。1-8月百强房企拿 地金额5533亿元，同比-42.5%；拿地强度 21.4%，同比-1.4pct；拿地建面同比-27.8%；楼面均价同比-20.3%。2）1-8月百强房企拿地金额集中度（拿地金额/全国300城土地成交总价）为38.1%，较23年全年提升1.4pct。3） 在整体投资谨慎的大环境下，国央企仍在趁低位补仓核心优质资产，民企拿地占比持续下滑至不足 3 成。

融资：1-7月行业国内外债券、信托、ABS发行规模 3118亿元，同比-33%，从绝对值来看，融资规模仍处于历史较低 水平；平均发行利率 3.06%，同比-0.74pct。主流房企中，保利、首开、金融街、华润、中海债券发行规模较大，均超过 60 亿元。

行业财务指标分析：上半年营收同比下滑，业绩出现亏损；利润率、现金流均承压。

营收业绩：上半年行业营收8113亿元，同比-22.0%，降幅较 23年全年进一步扩大，由于 21 年下半年以来新开工明显 缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，地产竣工持续承压；行业归母净利润为-114亿元（23年同期为 盈利 400 亿元），超过八成房企业绩出现亏损或下滑。业绩普遍亏损或下滑有多方面原因：1）低利润的地块持续进入 结算期，整体行业毛利率持续承压；2）资产和信用减值计提规模增加，上半年行业资产和信用减值损失 163 亿元，同 比扩大 98亿元；3）资产处置收益下滑，为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分 交易价格低于账面值。上半年行业资产处置收益为-15亿元（23年同期 14亿元）；4）由于上半年非并表合作项目收益 减少，投资收益同比-40.3%。5）公司合联营项目结算利润提升，利润分配更偏向少数股东，进一步削弱母公司的盈利 能力，上半年少数股东损益为60亿元，同比虽下降61.8%，但仍然盈利。

盈利能力：指标持续下行，上半年行业毛利率为 15.1%，同比-3.0pct，业绩亏损的情况下，净利率、归母净利润率分别 为-0.7%、-1.4%，同比分别下降 6.0、5.2pct。我们认为 2022年以来土地端确有出现利润率改善的情况，后续行业结算端 的盈利能力有望触底回升。此外，三费率明显提升，一方面是因为营收同比下滑，另一方面是因为利息收入同比大幅下降。上半年行业三项费用率为10.2%，同比+1.8pct。

偿债能力：房企去杠杆取得一定成效，有息负债规模总量持续压降；但受销售回款、融资减少等因素影响，货币资金显 著下滑，行业短期仍面临较大的偿债压力。

现金流：6月末行业货币资金 7740 亿元，同比-22.9%，22 年以来持续出现双位数负增长，经营性现金流与筹资性现金流均承 压。1）上半年行业经营性现金流净流出542亿元（23年同期为净流入1292亿元）。2）筹资性现金流持 续为负，上半年净流出388亿元，较23年同期净流出1267亿元有所减少；（取得借款收到的现金+发行债券收到的现金）/偿 还债务支付的现金为106%，同比+7pct，大于100%，行业整体借新还旧的能力有所改善。