上市银行地产敞口规模与影响评估.pdf

上市银行地产敞口规模与影响评估。上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低。 样本银行中，截至2023年末，房地产相关金融敞口规模约7万亿元， 其中个人住房按揭贷款4.31万亿元，对公房地产业贷款为1.63万亿 元，金融投资及表外授信余额为5490亿元。样本银行地产风险敞口以 表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产（主要为金融投资和表 外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产的 比例分别为1.18%、1.32%。

地产风险敞口主要来自对公端。上市银行房地产敞口中，按揭贷款占 比较高但风险较低，2023年末披露数据的上市银行按揭不良率平均值 约为0.30%，低于全部贷款不良率1.17%，且边际变化平稳，在“保交 楼”政策持续推进下违约率较低，仍为银行优质资产；银行业面临的 房地产信用风险主要来自对公敞口，2023年末，披露数据的上市银行 对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年末上升0.99个百分 点，其资产质量与住房销售回款、房企现金流相关度较大。

个人住房贷款：核心是保交付和稳房价。由于我国是个人无限连带责 任制度，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，居民违约成本较高，同时 银行房贷以首套房为主，居民住房需求主要体现为刚需和改善性等自 主需求，在此基础上只要不出现无法交付的违约风险或房价断崖式下 跌等极端情形，则按揭贷款出现大面积违约的概率就较为有限。部分 银行财务报表披露了零售按揭平均LTV信息，数值为32%-44%，当 前银行个人按揭LTV比例或较低，只要房价不出现断崖式下降，安全 边际较为充足。

对公房地产贷款：核心是房企偿债能力，其根本上依赖于销售回款。 2023年房企开发投资资金来源中，国内贷款占比12.24%，自筹资金 （包括权益和债券融资）占比32.94%，利用外资占比0.04%，定金及 预收款占比33.90%，个人按揭占比16.86%。随着房价上行及融资渠道 收紧，近年来销售回款占比整体呈上行趋势，2023年末后端销售回款 合计占比50.75%。考虑到房企资金来源仍主要依赖销售回款、贷款贡 献较少，我们认为房企偿债能力和信用恢复还根本上依赖于地产销售 企稳。

上市银行抵御风险资源充足。在外部资本补充和救助前，银行可用于 吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、 超额核心一级资本。正文中我们逐级分析四种情形下上市银行吸收损 失规模。其中，不依赖外部救助下最大可用于吸收损失的全部金额达 11.77万亿，不良损失率70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷 款的比例为9.85%，为2024H1上市银行不良率的7.89倍。

测算潜在不良上升对业绩的影响。尽管银行可用于抵御风险的资源较 为充裕，但房企信用水平恢复的不确定性将会带来资产质量扰动，从 而侵蚀银行业盈利能力，因此我们假设对公房地产业不良率分别上升 1%/3%/5%/10%，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的 0.66%/1.99%/3.31%/6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有 大行影响较小，农商行次之，对股份行和上市城商行影响相对较大。