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房地产行业专题研究：地产业绩延续探底，政策支持行业企稳。2024 年前三季度，24家样本房企营业收入同比降22.7%，归母净利润同比降187.7%，毛利率降至13.3%，资产负债率为76.5%，合同负债总额下降27.5%至17153亿元。全国商品房累计 销售金额和面积降幅均有所收窄，全国 300 城宅地供应面积同比减少 35.2%，成交面积降 37.3%。房企融资成本有所下降，9月利率小幅回升至3.1%，但流动性压力依然较大。政策方 面，中央定调“止跌企稳”，供需两侧推出多项措施，助力市场企稳。一线城市放宽限购，多 地推进保障性住房收储项目落地。

报表端：业绩持续承压，房企延续缩表

24 家样本房企2024年前三季度营业收入同比下降22.7%，降幅较2023年全年走 扩；归母净利润同比下降187.7%，降幅持续扩大；整体毛利率为13.3%，较2023 年全年下降2.7个百分点；整体销管费用率为5.6%，较 2023年全年上升0.8个百 分点；合同负债总额为17153亿元，同比减少27.5%，合同负债对营业收入的覆盖 倍数整体上升至1.7倍；资产总额降至8.36万亿元，同比下降11.2%；资产负债 率为76.5%，同比下降1.4个百分点。

经营端：政策助力销售改善，央国企和改善性房企更具韧性

2024 年 1-9 月，全国商品房累计销售金额同比下降22.7%，累计销售面积同比下 降17.1%，降幅均逐步收窄。根据克而瑞数据，百强房企1-9月的累计销售金额共 计28605 亿元，同比下降38.6%。根据中指院数据，1-9月全国300城宅地累计供 应面积为20234万平方米，同比减少35.2%，累计成交面积为14990万平方米，同 比减少37.3%。绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展及中海地产位居权益拿 地金额TOP5，头部央国企保持合理的拿地节奏。

融资端：融资成本有所下降，流动性压力仍在

根据中指院数据，2024 年债券发行总额延续下行，2024 年 1-6 月累计发行 2828 亿元，同比下降29.8%，7月、8月单月同比降幅逐渐收窄，9月同比增长6.6%。 2024 年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分别降至2.8%和2.5%，9月利率小 幅回升至3.1%。截止2024年9月末，房企债券余额为22898亿元。从债券到期时 间来看，2024年第四季度到期债券余额为1161亿元，2025年到期债券余额为7007 亿元，房企整体仍将承受较大流动性压力。

政策端：政策组合拳落地，供需两侧齐发力

中央层面，政治局会议定调“止跌企稳”，一揽子增量政策相继出台，央行通过下 调LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施，降低居民购房成本。此 外，优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。 地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保 障性住房收储政策，部分项目已率先落地。