地产行业2025年年度策略报告：止跌回稳，价值回归.pdf

地产行业2025年年度策略报告：止跌回稳，价值回归。回顾：楼市先抑后扬，政策对症下药。2024 年全国楼市整体承压，预期 偏弱与库存高企为政策未见成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居 民加杠杆意愿不强；供给端现房库存、开工未售去化周期创新高。此外二 手房挂牌持续攀升，增加市场房屋供应同时，“以价换量” 分流新房需求。 自“4.30”政治局会议以来，政策端对症下药，降首付、取消房贷利率下 限切实降低居民置业成本，政府收储带来增量需求；高库存城市减少供地、 政府收地等举措从源头降低供应，9月末一揽子政策出台后2024Q4重点 城市楼市有所回暖。

展望：“止跌回稳”初具条件，关注“收储+降息”。海外经验显示“止跌 回稳”底部均存在居民购房能力及意愿大幅改善，供需格局优化最终带来 楼市企稳，当前国内置业门槛已大幅下降，但房贷利率仍高于租金回报率， 存量库存高导致去化周期仍长。展望2025年，关键仍在“收储+降息”， 一方面从剔除CPI的实际房贷利率来看，实际房贷利率仍有下降空间，另 外一方面仍需打通收储资金打平问题、房源适配度、资金充足度等堵点， 若“收储+降息”超预期，楼市企稳节奏或快于预期。

路径：“好产品与核心区”或率先企稳，2025年全国投资及销售仍将承压。 当前房地产市场已经从解决“有没有”到“好不好”，2024年多地亦出台 提升住房品质新规，存量库存高企背景下，房企出于去化考虑也追求“品 质优先”打造差异化产品。考虑住房品质提升趋势、低能级区域库存压力 较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同 时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。考虑多数房企及 区域修复仍需要时间，预计2025年全国投资及销售仍将承压，中性假设 预计投资、销售分别下滑7.5%和6.5%。

房企：历史包袱轻、拿地能力强或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在 于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未 稳，增量项目亦看不到改善预期。展望2025年，历史包袱较轻（高点拿 地少或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+ 优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛 利率改善，走出个股行情。