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2024年我国REITs市场回顾与展望。2024 年是 REITs 发行数量和规模最多的一年，全年共发行 29 只，接近 过去三年发行数量总和，发行规模合计 645.69 亿元，占过去三年发行规模 总和的 2/3。2024 年发行市场主要特点有：1）政策面持续推动 REITs 发展 和创新，基础资产类型再次扩容；2）2024 配售比例整体明显提升，但不同 类型出现分化；3）REITs 管理人继续增多，部分管理人向专业化发展。

 2024 年产权 REITs 整体经营状况较平稳，其中保障房 REITs 营业收入 波动很小，表现非常平稳，整体出租率也变化很小；2024 年成立的消费基 础设施 REITs，从最近几个季度的营收看，其表现也很稳，也是平均出租率 最高的资产类型；仓储物流 REITs 在 2024 年营收出现下滑，但出租率较为 稳定；产业园 REITs 在 2024 年整体营收出现小幅下滑，但不同 REITs 存在 较大分化，多数 REITs 在 2024 年出租率出现下滑。

从特许经营权 REITs 上市以来的经营状况来看，大多数呈现出较明显 的周期变动特征。特许经营权 REITs 在 2024 年整体经营状况相对平稳，但 较 2023 年略有下滑，其中生态环保 REITs 在 2024 年经营状况出现分化； 多数清洁能源 REITs 在 2024 年出现下滑，但刚上市的清洁能源 REITs 表现 较稳定；收费公路 REITs 在 2024 年营收和 EBITDA 相比 2023 年平均下滑幅 度分别为-6%和-9%。

在政策影响下，2024 全年 REITs 累计分红 104 次，数量较 2023 年翻 倍，其中 2024 年上半年成立的绝大多数 REITs 和少数 2024 年下半年成立 的 REITs 也进行了年内首次分红。2024 年 REITs 总分红金额为 84 亿，占 2024 全年可供分配金额的比例为 96%。产权 REITs 分红比例略低于特许经 营权 REITs，都明显高于股票指数。产权 REITs 最近三年的分红收益率连续 增加，2024 年分红收益率均值已经提高到 5%，其中分红收益率较高的是仓 储物流和产业园，平均分红收益率在 5.3%左右，且明显高于保障房的 4.30%。 特许经营权 REITs 整体也逐年增加，2024 年分红收益率为 10.5%，其中较 高的是清洁能源和收费公路，在 11%左右，明显高于生态环保的 8%。

REITs 市场在经历了 2023 年市场大幅调整，表现弱于股票市场后，2024 年则整体表现较好，尤其是 REITs 市场从 2024 年 5 月保持平稳向上态势， 走出了与股票市场不同的独立行情。产权 REITs 全年收益率为 14%，不同资 产类型 REITs 表现差异较大，收益最高的为保障房 REITs，仓储物流 REITs 则表现最差；特许经营权 REITs 全年收益率 12%，不同类型表现差异小。 2024 年 REITs 市场波动率并没有明显提升，已经明显低于主要股票指数， 这也反映出 REITs 市场相对于股市的独立性。2024 年特许经营权 REITs 波 动率大幅低于产权 REITs，而夏普比率则高于产权 REITs。

不同类型 REITs 之间表现出很强的正相关，消费基础设施 REITs 与其 他类型 REITs 的相关性较低，可能与上市时间较短有一定关系。REITs 同沪深 300 和中证红利也呈现正相关性，体现出权益类产品的特点，但相关系 数普遍较小，2024 年又有进一步变弱的趋势。保障房 REITs 和消费设施 REITs 与中证全债的相关性较其他类型 REITs 明显偏高，显示出一定的独特 性。2022 年下半年开始，REITs 市场流动性趋向平稳。整体上和中证 500 换 手率接近，明显高于沪深 300 指数,2024 年的“9.24”行情启动后，股票市 场换手率快速提高又高位回落，REITs 换手率则相对平稳，2024 年底换手 率不及中证 500 指数，但仍高于沪深 300 指数。