2025年房地产行业投资策略：房地产新周期，去库存测算及未来展望.pdf

2025年房地产行业投资策略：房地产新周期，去库存测算及未来展望。供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长：2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正 式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已 和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大 降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。

库存及去化周期测算：分为狭义库存、广义库存和超广义库存：我们测算截至2024年末，商品住宅狭义库存3.9亿平，狭义去化周期为21.4个月；我 们测算得出商品住宅广义库存面积（已开工未售口径）19.6亿平，广义去化周期约28.9个月；商品住宅超广义库存面积（未开工+已开工未售口径） 约32.7亿平，超广义库存去化周期约44.5个月。

去库存展望：预测2026年末去化周期明显压降：当前去库存措施主要以地方政府收储、城中村改造货币化安置、专项债回收土地为主，我们测算 （1）收储：假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均70平米估算，预计能帮助去化约2亿平米库存；（2）城中村改造按照套均100平米、 100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计100万套货币化城中村改造能够帮助去化0.75亿平米库存；（3）土地回收：过往土储专项债发行期 间平均占比约25.9%，以10万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面8.53亿平，占当前未开工土地建面的77.6%。最终测算得出：假设各类去库 存工具使用效果较好，预计至2026年末，广义库存下降至9.6亿平，去化周期13.7个月，较2024年底水平降低15个月，处于历史较低水平；超广义库存 库存约14.1亿平，去化周期20.2个月，较2024年底水平降低约24个月，去库存效果较明显。