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房地产行业专题：香港楼市复盘与思考。香港住宅始终紧缺，主要供应端受到制约。香港二战结束后人口增长、经济 腾飞，虽然香港经济人口总量并不占优，但人均水平和经济密度均居于亚洲 头部城市和地区前列。但香港的人均居住面积较小，自有住房率水平较低， 主要供给受到土地约束和房企控制。客观来看，房地产市场的需求再大，如 果能相应增加足够的供给，也不一定会产生短缺，为缓解“房荒”，政府先 后主导推出了徙置大厦、廉租屋、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”、 自置居所贷款等政策。

1997-2003 复盘：地产“泡沫”后金融危机时期的大调整。1997年香港地产 “泡沫”形成，1995至1997年香港私人住宅价格涨幅最高达100%。1997年 10月起，香港地产开始长达6年之久的下跌调整，价格调整六成有余。导致 泡沫形成和调整的原因包括：供需严重失衡、房企经营高度集中、资产通胀 过高等。为了挽救楼市，香港从1998年起推出多项措施，对楼市价格的下 跌发挥了抑制作用，但未扭转楼市下跌趋势，2002年香港重新指定房屋政策 的方向，其宗旨是政府的角色将从积极干预退回原有的不干预的传统中。在 地产下跌时期应对的措施包括：保卫汇率、抑制供给、租住公屋兴建计划、 需求端政策放松等。

2003-2019 复盘：经济发展带来的主升浪。经过多年调整后，香港房地产市 场于2003年见底并开始恢复性上涨，但未回到1997年高点水平就因美国次 贷危机引发的全国金融海啸而终结。在2009年之后的十年中，香港地产进 入大幅上涨阶段，私人住宅售价指数上涨211%，主要原因包括：全球市场资 金充裕、中国大陆经济蓬勃发展、土地资源严重短缺，开发商寡头垄断等。

香港宏观经济和房地产行业双向影响。地产业在香港经济中扮演者重要的角 色，是仅次于金融及保险业、贸易及物流的第三大重要产业。观察香港的宏 观指标，不管是长期人口增速还是短期经济增速，都和香港房价的同比数据 呈现极强的关联性。由于房产不仅仅有居住属性，更被视为看涨的投资工具， 而香港房价涨多跌少，资产增值潜力极大，香港居民有很高成意愿加杠杆投 资房产。