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华润置地研究报告：历久弥新应时势，万象峥嵘筑标杆。综合实力领先的城市投资开发运营商。华润置地为华润集团旗下城市建设 运营业务单元，1994年改组成立，1996年香港上市，2022年确立为国 有企业公司治理示范企业。公司构建开发销售型业务、经营性不动产与资 管业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的 “3+1”一体化业务模式，2024H1非开发业务核心净利润贡献51.4%。 收入利润跑赢大市，融资成本维持低位，财务结构稳健合理。

产品、拿地及土储优势增强开发销售竞争力。公司2024年销售金额2611 亿元，排名升至行业第三，一二线销售稳定80%以上。公司产品、拿地、 土储优势有助于更好把握住房品质升级、交易区域集中等行业趋势，增强 竞争能力：1）产品端，公司明确产品线、配套优质服务、优化区位环境， 产品溢价能力明显，配合高运营效率，品牌影响力不断扩大；2）拿地端， 公司资金充足、杠杆可控、融资畅通加大核心区高总价地块获取可能，城 市更新、收并购、综合体开发等多元化方式拓宽土地获取渠道；3）2024H1 末公司开发土储面积4771万平米，一二线占比71%，22年及以后获取项 目货值占比54%，土储总量充足结构合理，20-21年地市高点一线及二线 主城拿地金额占比66%，历史包袱相对较轻。

定位、布局及丰富储备加深商业运营护城河。公司持续打造高收益资产组 合，2024H1末资管规模升至4491亿元，购物中心为重要资产，2024H1 末在营购物中心82座、面积1045万平米。公司定位零售商业中高端市场， 形成完善商业地产开发运营体系，打造万象城、万象汇、万象天地三条差 异化产品线，成为内地唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局 企业。聚焦核心城市核心地段，2024H1末在营购物中心一二线占比 80.7%，25城具有2个及以上购物中心。综合实力领先，2024H1零售额 916亿元、租金收入94.8亿元，居主流商业地产商前列，实现规模与效 率平衡。合作商业品牌、会员数量不断提升，商户客户粘性持续增强，购 物中心储备丰富，清晰开业计划有望为后续发展提供有力支撑。