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2025公募REITs一季报点评：消费和保租房REITs稳健运营。

报告核心观点

公募 REITs25 年一季报出炉。从经营业绩看，板块间存在明显分化，保租 房和消费 REITs 运营较为稳健，政府配租项目、市场化租金存在较大价差 的保租房运营平稳，租金有提升趋势，消费 REITs 关注运营能力。产业园、 仓储边际走弱，其中工业厂房项目以价换量，二线城市产业园出租率压力较 大，仓储物流面临存量竞争压力和关税政策扰动。高速受路网变化影响较大， 多数与预期值存在差距，能源项目资源禀赋和电价均存在一定不确定性，供 水供热项目相对平稳。低利率环境，高息资产稀缺，固收资金明显欠配的背 景不变，市场调整后，关注消费、保租房等基本面向好板块配置机会。

消费和保租房：运营平稳，出租率高位

保租房项目 25Q1 出租率整体维持较高水平，除蛇口租赁住房外，整体波动 不大。整体来看，政府配租项目、市场化租金存在较大价差的项目运营平稳， 租金有提升趋势，市场化运营保租房租金水平存在一定的压力，运管能力较 强的项目出租率波动不大。消费类经营稳健，出租率保持较高水平。华润、 金茂、印力量价齐升。百联收入大幅提升。2025 年一季度，消费 REITs 延 续存量竞争逻辑，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力依然是核心竞 争力。政策层面， “两新政策”、“提振消费专向行动方案”及下沉市场拓 展的政策导向，为消费类 REITs 提供了长期增长预期与信心支撑。

产业园和仓储物流：以价换量，二线产业园和外贸占比高的物流承压

产业园项目一季度多数项目业绩承压，收入多数同比、环比均下滑，其中工 业厂房相对稳健，但租金仍有压力，一线城市整体出租率好于二线城市，下 滑趋势边际有所放缓，二线城市出租率和租金均面临较大压力，多数项目出 租率低于 80%。物流园项目收入多数同比、环比均下滑，2025 年高标物流 地产运营出租率和租金水平仍然承压，部分园区以价换量。同时，全球关税 政策发生调整，关税调整潜在影响了仓储物流行业国际贸易相关租户的运营 成本、市场需求和供应链布局，可能产生持续影响。

经营权 REITs：高速关注路网变化，能源量和价不确定性提升

高速 REITs 业绩分化，主要受路网变化干扰，招商公路、安徽交控、越秀、 苏交控客车、货车均有修复，路网分流方面，国金中国铁建、易方达深高速、 中金山东高速受影响较大，一季度通行费收入完成率多不及预期。市政环保 REITs 中供水供热较稳定，污水处理和垃圾收运下降。能源 REITs 分化较为 明显，量和价的不确定性均增加，其中深能源、京能光伏业绩持续下滑，蒙 能、明阳智能风资源较好，国电投风资源下滑，电价提升但收入下降。