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2024及2025Q1房地产行业板块财报综述：板块报表总体走弱结构分化，近期房地产战略重要性提升。24 年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下滑。24 年板 块营收同比-19.3%，较 23 年-21.6pct，主要由于 22 年销售增速开始回落；从房企结 构来看营收增速：一线-16%>二线-23.5%>三线-24%。24 年净利润同比-2510%，较 23 年-2468pct，各线房企业绩均值均出现亏损；多数房企业绩大幅下降源于结算偏 弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加减值占比提升；从房企结构来看业绩增速：二线 -246%>一线-321%>三线-11694%。展望后续，尽管 22-23 年行业业绩大幅下降形 成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项 费用率有望稳定，综合考虑预计 25 年板块业绩仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

24 年毛利率和净利率均再下降、均创历史新低，三项费率提升、减值占比提升。24 年 板块毛利率 14.8%，较 23 年-2.6pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地 2.5-3 年，目 前正结算 21 年高价拿地并后续持续降价阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线 18%>二线 17%>一线 13%。24 年三项费用率 9.9%，较 23 年+1.9pct。24 年少数股 东损益比 1%，源于板块业绩为负、少数股东损益也为负；减值损失占营收比为 8.4%，同比+4.9pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比上升综合导致 24 年净 利率降至-8.9%，较 23 年-9.2pct；从结构来看净利率：一线-6%>三线-9%>二线17%。展望后续，预计 25 年板块毛利率和净利率仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

24 年末净负债率提升，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压。24 年末板块资产负债率 74.1%，较 23 年末-0.4pct；剔预收款后负债率为 70.2%，较 23 年末+0.6pct；净负债率 83.6%，较 23 年末+11.0pct，其中一二三线房企净负债率均 有所回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资 产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平 趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库 存需求。24 年末板块现金短债比为 1.0 倍，较 23 年末-0.4 倍；其中一二三线房企分别 为 1.0 倍、0.7 倍、1.2 倍，各线房企均有所回落。

24 年销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。24 年板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-26%，源于行业销 售增速下行；25Q1 销售回款降幅收窄至-8.1%，源于 2025Q1 的销售有所改善。24 年行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为 75%，较 23 年-6pct；24 年末预收 账款同比-26.5%，较 23 年末-5.1pct；21-24 年末预收账款锁定率分别为 0.98、 0.89、0.69、0.63 倍，25Q1 末继续下降至 0.61 倍、处于低位，这意味着后续可结算 资源储备的进一步下降，其中一线 0.78 倍、二线 0.90 倍仍相对略高。