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房地产开发行业2024开发房企年报综述：行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优势。2024 年，开发房企逐步走出结转高峰，行业整体营收规模开始萎缩；盈利能力不 断弱化及房价下跌带来减值压力，行业出现大面积亏损；房企在融资销售两端承 压下，在手现金也延续较快下降速度。我们统计了全行业 168 家开发房企财务数 据。2024 年，开发房企整体实现营收 4.33 万亿元（人民币，同比-19.2%，下同）； 实现净利润-3763 亿元（较 2023 年-19 亿元大幅下行）；实现归母净利润-3740 亿 元（-771.4%）。利润率方面，2024 年开发房企整体毛利率为 15.3%（-1.9pct）； 归母净利润率为-8.6%（-7.8pct）。期内，168 家开发房企实现归母净利润为正有 68 家，亏损有 100 家；归母净利润增长的仅 38 家，下降的有 130 家。流动性方 面，期末开发房企在手现金规模为 1.63 万亿元（-19.4%）。

重点国央企在营收、盈利等方面承压，但相较行业整体依然具备显著竞争优势。 我们选取 14 家房企分析，国央企及混合所有制 11 家，民企 3 家。核心结论如下： 2024 年重点国央企营收同比-7.4%，重点民企同比-22.9%。房企主要根据过去 2-3 年新房销售完成结转的时点确认收入，因此在 2021 年全国新房销售见顶回落 后，房企营收规模趋势承压是可预见的。而过往销售表现相对领先的头部房企，可 结转资源相对充足，因此营收表现也会更有韧性。考虑到全国新房销售持续下行 且尚未见底，我们预计未来 2-3 年房企营收均会进一步承压，但头部国央企营收 仍将继续领先行业，alpha 属性突出。

2024 年重点国央企毛利率为 14.6%（-2.3pct），剔除万科后为 15.6%（- 1.8pct）；重点民企毛利率为 16.4%（-1.2pct）。近年来房企毛利率持续下降， 主要是往年高价地项目结转，特别是 2020、2021 年获取的项目；新房价格的持续 下行，影响毛利润规模。

2024 年重点房企延续往年继续计提资产减值，且减值力度较以往更大。重点国央 企计提资产减值规模为 422.7 亿元，重点民企计提规模为 38.8 亿元。从范围来看， 2024 年重点 14 家房企全部都计提了资产减值。根据我们测算，资产和信用减值 对 2024 年净利润平均拖累幅度为 40.0%。重点房企全面的减值计提，是拖累 2024 年全年盈利的核心因素之一。我们认为，对于仍在核心城市核心区域持续拿地的、 货值年限结构优异的、过往减值计提相对充分的头部房企，其未来减值的压力也 会相对较轻；但考虑到目前新房市场量价尚未完全企稳，主要房企减值释放可能 并不完全。

2024 年重点房企归母净利润继续下滑，国央企同比-95.7%（剔除万科金地后同 比-26.9%），民企同比-15.0%。从利润率角度看，2024 年重点国央企和民企 的归母净利润率分别为 0.2%（剔除万科金地后为 4.1%）、4.8%。在行业下行环 境下，销售见顶回落影响结转收入规模，新房价格疲软影响利润率水平，叠加房企 持续计提减值，导致房企利润规模持续数年下滑。我们认为，本轮持续拿地、融资 顺畅、布局核心的房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销 售规模下行、毛利率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规模整 体仍有压力。此外，历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较多的房 企更快见底。

融资：头部国央企公开债务融资渠道基本畅通，重点国央企 2024 年有息负债同比 微增 0.7%，整体负债规模与 2022 年接近。而民企的融资环境仍较困难，2024 年 重点民企有息负债规模同比减少 8.0%。2024 年以来，在中央与地方持续推动城 市房地产融资协调机制的背景下，开发房企的融资环境得到边际改善，而银行贷 款本质上依然跟随项目，债券市场对于非国央企信心仍欠缺；在目前持续低迷的 销售环境下，房企拿地及开工意愿较弱，我们认为未来行业或延续去杠杆趋势。