REITs行业2025年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产.pdf

REITs行业2025年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产。截至 2025 年 6 月 6 日，中证 REITs 全收益指数录得 1107.3，创 阶段性新高，总市值突破 2000 亿迈入新阶段，年内涨幅达 14.4%， 收益率领跑全球大类资产。本轮 REITs 牛市主要由三大核心因素 驱动：无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期 优势突出。展望后市，市场供需矛盾仍存在，政策红利待释放， 预计 C-REITs 未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的 三阶段，期间市场仍将维持高估值，同时各业态分化将持续。持 续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优 质性，首推一级市场的网下打新及战略配售，二级市场配置建议 聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。

REITs 市场再创新高，三大因素推动本轮牛市。2025 年以来， REITs 市场延续 2024 年底以来的牛市行情，截至 6 月 6 日，中证 REITs 全收益指数录得 1107.3，创阶段性新高，年内涨幅达 14.4%， 领跑全球大类资产。一级项目新发稳步推进，C-REITs 总市值站 上 2000 亿台阶，年内 8 只新发项目收益率亮眼，但中签率走低， 优质资产竞购的激烈程度显著提升。本轮 REITs 牛市主要由三大 核心因素驱动：（1）2024 年底无风险利率下行，开启本轮 REITs 牛市；（2）“固收+”配置诉求增强，头部机构大幅增持，驱动 市场持续创新高；（3）消费、保租房等优质业态抗周期优势突 出。

市场供需矛盾仍存，政策红利待释放，预计未来 1-2 年内市场仍 维持高估值，板块分化将持续。预计中短期内，资金强配置需求 与新发项目供给不足的矛盾仍存。参考可转债市场的演进路径， C-REITs 未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的三阶 段。通过未来 3 年的常态化发行，整个市场市值将达到 4000-5000 亿量级，上市只数达到 100 只以上体量后，将逐步走向供需平衡。 利率方面，预计短期底部有支撑，但中长期仍有较大下行空间。 各业态基本面分化持续，结构性机遇与挑战并存。政策方面，增 量资金政策蓄“时”待发，专项立法及改革红利可期。此外，风 险层面需关注下半年集中解禁影响，部分机构止盈意愿或强化。

首推一级战配及打新，二级配置聚焦“优质内需资产+景气度修 复资产”两条主线。持续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为 核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配 售。下半年市场压力与动力并存，有望在波动后再创新高。建议 聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。包括政策性 保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；以及运营管理能力 较强的厂房资产、出租率持续提升的仓储物流资产、车流量持续向好的高速资产。