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招商蛇口研究报告：穿越周期，价值跃迁。公司依托行业最低融资成本、审慎财务策略及前海稀缺土地资源，实现风险消化与 现金流改善；通过聚焦高能级城市和多元化REITs平台扩容，构筑业绩修复动能。

财务审慎与风险消化，构筑经营安全垫。自2019年以来，中国房地产行业普 遍面临毛利率和归母净利率下滑的严峻挑战。公司通过采取更审慎的财务选 择，例如更早、更充分地计提存货跌价准备和信用减值损失，使得其能够更早 地在财报中反映潜在的市场风险。尽管此举在短期内影响当期利润率，但从长 远来看，这种“财务前置”的处理方式有助于消化历史遗留问题，为未来业绩 的企稳回升打下坚实基础。公司在2023年后资产减值计提规模大幅缩减，且 明显低于同行均值，这印证了其风险计提的充分性，也为公司未来的业绩释放 提供了安全垫。

高能级聚焦成效显著，前海稀缺资源待释放。公司坚持“区域聚焦”和“城市 深耕”的投资战略，将86%的土储集中在“强心30城”，其中核心“6+10城” 占比达到54%。而且2024年90%投资额聚焦在核心10城，其中在一线投资额 占比达59%, 且有73%投放在长三角区域。该聚焦策略使其能够更好地受益于 核心城市房价的企稳回升，为未来的销售毛利率和资产价值修复提供了有力支 撑；从账面价值到市场价值的跃迁，是前海资源最显著的特征，我们保守估算 前海两宗地的可售货值约为3342亿元，该低成本的资源释放将会强有力保障 公司未来的业绩。

多元业务打造地产新模式，REITs平台拓展第二增长曲线。在龙头房企中，招 商蛇口无论是非开发业务营收占比还是绝对收入均处于靠行业前列。公司已在 产业园、租赁住房、集中商业等3种业态搭建各自 REITs 平台，形成了“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环，实现了轻重结合的发展模式。此外公司战 略升级，强调开发业务的“稳”，资产运营的“精”，物业服务的“大”，构建“综 合开发运营服务商”的全新定位。