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房地产行业地产+X转型公司系列专题报告：衢州发展，金融+高科技产业扎实推进。行业需求收缩，房企探索地产转型之路。21 年以来，地产行业需求出现一定下滑。根据统计局数据，2024 年 商品房销售面积 9.7 亿平，较 21 年最高点下滑 46%，销售金额 9.7 万亿元，较 21 年最高点下滑 47%，行业集 中度不断提升，房企开始探索地产+X 的转型之路。

衢州发展为转型房企之一，向“地产+科技投资”持续转型。衢州发展前身为黄伟控制的民企新湖集团旗下的 地产上市平台新湖中宝，24 年 8 月衢州国资收购新湖中宝股权成为控股股东，持股比例 29.1%，第二大股东黄 伟持股 28.5%。公司早期布局即进行“地产+金融科技投资”的双线发展，21 年地产市场下滑后，公司深化向 科技投资的转型，25 年 8 月 12 日公告拟通过发行股份收购靶材公司先导电科。

业绩表现稳定，现金流安全。公司利润来源为地产开发及投资收益。始终稳定结算，17 年后收入 160 亿元左右， 拿地早高毛利+投资收益，利润总额持续增长。18 年后有息负债压降，24 年末降至 309 亿元，较最高点收缩 62%。现金流稳定，24 年末货币现金 64.5 亿元，25、26 年公开债预计到期 19 亿元、7 亿元，现金可覆盖。

金融+科技投资协同布局，持有国内区块链技术龙头趣链。衢州发展投资股权 24 年末账面价值 438 亿元，对应 初始投资额 253 亿元，账面增值 73%。截至 25 年 8 月 15 日持有上市股权总市值达 306 亿元，再加上其他未 上市股权 24 年末账面价值 84 亿元，总价值 390 亿元。此外，公司投资多种科技概念，衢州发展持有国内区块 链技术龙头企业趣链 46%股权，自主研发的国产适配区块链 Hyperchain 性能领先，美股区块链基础设施服务 公司 DGNX.O、CORZ.O、APLD.O 三家 8 月以来日均市值分别为人民币 150 亿元、302 亿元、266 亿元。

深化科技投资转型，拟收购靶材企业先导电科。公司拟通过增发收购先导电科 95%股份并募集配套资金，预计 共增发 52 亿股，占增发后总股本的 38%，增发完成后衢州工业集团控股比例将从 29.1%稀释至 18.0%，仍维 持对公司控制权。先导电科是先导集团旗下主业为靶材研发生产销售的半导体材料公司，24 年先导电科收入 34.3 亿元，同比增长 24.5%，归母净利润 4.4 亿元，同比增长 76.2%。