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房地产服务行业专题研究：25H1物管综述，业绩表现好转，但基本面仍面临挑战。

规模拓展：增速延续放缓，夯实项目质量

25H1 样本物管公司在管面积同比增速放缓至 4%，较 24 年-3pct。物管公 司普遍提升市拓准入门槛，重点聚焦核心城市的优质项目，非理性竞争有所 减少；同时，继续退出低盈利、低回款或非重点城市的零散项目，包括部分 存在降价压力、交付质量较差的项目，单城市管理面积继续增长。样本物管 公司第三方/非住宅在管面积占比稳定在 61%/32%，国央企在非住宅业态拓 展上相对民企更加积极。

财报表现：减值收缩推动利润重回正增长，派息率延续提升

25H1 样本物管公司营收同比+5%，增速较 24 年持平，主要得益于基础物 管业务的经营韧性；归母净利润同比+26%，增速较 24 年+46pct，重回正 增长，主要因为关联房企应收账款和商誉减值同比显著收窄，更多是受到非 经常性因素的扰动。样本物管公司毛利率同比-1.1pct 至 18.9%，继续通过 压降销售管理费用率对冲毛利率下行压力。随着历史负担的逐步消化，行业 减值关注点逐步从出险关联房企应收账款和商誉，转向第三方应收账款，总 体来看减值释放节奏或将相对平滑，但不同公司之间可能存在分化。样本物 管公司中期派息率进一步提升，再次验证高股息属性。

多元服务：基础物管继续发挥中流砥柱作用

25H1 样本物管公司基础物管营收占比较 24 全年+2pct 至 72%，在存量项 目持续经营以及合约项目转化和市拓带来的增量项目支撑下，展现出更强的 抗周期性，发挥了中流砥柱的作用。非业主增值服务和社区增值服务仍处于 调整阶段，主要因为地产调整和经济环境影响，叠加部分物管公司对盈利或 回款能力较差的业务进行主动调整，未来可以关注房屋修缮、能源管理等头 部公司主动布局的新赛道的发展情况。其它业务方面，城市服务经营表现继 续承压，央国企和民企的战略取向延续分化；商管业务尽管迎来消费的初步 复苏，但仍呈现显著分化、强者恒强的趋势。

行业趋势：物业费降价风波对物管公司经营提出更高要求

2024 年以来，重庆、青岛、武汉、银川等城市出台物业费限价令，初衷是 要规范商品住宅前期物业服务的定价，但实践中却引发部分存量住宅小区参 照限价标准、要求物管公司降价的舆情风波。今年以来，社会对于物业费降 价（包括空置房物业费打折等）的讨论进一步升温。头部物管公司普遍认为， 物业费降价本质反映的是经济环境和房价调整背景下，业主产生成本焦虑， 进而对于物管服务的信息对称、质价相符、需求响应、价值创造提出了更高 的要求。解题的关键，一是需要物管公司提升服务内容和成本的感知度、透 明度，提供质价相符、优质优价的好服务；二是需要等待经济环境的继续回 暖和房价表现改善，缓解业主的成本焦虑。