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房地产行业2026年度投资策略：寻找alpha。2026 年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的 方式仍是城市人口净增长。1）当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求 中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需 更大力度政策缓解地产基本面下行压力。2）真正有效促使供需平衡的方式仍 是城市人口的净增长或人均居住面积的提升，核心的变量可能在于促进农民工 的市民化，可能有效的政策包括：给予进城购房的农村户籍家庭购房利息补贴； 扩大保障房对于农民工群体的覆盖；进行必要的宅基地制度改革，降低农民工 市民化的门槛，可能是较好的方向。3）我们预计 2026 年全国商品房销售面积 增速-7.0%、商品房销售金额增速-9.0%，新开工面积增速-19.2%，开发投资完 成额增速-9.2%，竣工面积增速-15.5%。

房企商业模式依赖拿地精准度，但当前市场下房企拿准地并不容易。1）当前 房企经营重心从负债端转向资产端，拿地精准度才能保障资产端收益率，2021 年后部分地产股走出 alpha 行情，往往也是阶段性兑现其拿地精准度优势。2） 2022 年以来房企拿地舒适度是在下降的，面临的拿地风险主要有两种：一种 是房地产市场供需关系面临重大变化，有效市场缩圈；另一种是，绝大部分房 企聚焦在核心城市投资，竞争激烈，且在市场阶段性回暖时追加投资，“地王” 陷阱再现。

我们认为区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕 城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高。1）房 企需要在一个持续缩圈的房地产市场中，选对投资区域及项目，同时尽量错峰 投资，避免高点拿地；关于迎合城市房地产市场缩圈大趋势，区域深耕型房企 具备天然优势。2）从房企投资拿地机制来看，关键在于房企对于城市是否足 够熟悉、上下级沟通成本、是否有自身核心竞争力，带来独特“勾地”资源禀 赋。3）基于拿地精准度，我们建议关注三类房企：典型的区域深耕房企，基 于自身能力及城市布局做点状外拓：如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、 越秀地产；中国海外宏洋集团，拿地差异化布局，掘金下沉市场；华润置地， 具备强勾地能力的央企，绑定万象商业拿地。

头部购物中心是稳定的红利资产，投资聚焦商业地产头部公司。头部购物中心 体量大、业态丰富保证了可逛性优势，即使在消费下行期：1）仍是品牌方买 线下流量的地方；2）可调铺迎合当下消费偏好；3）营销活动的效费比更高； 4）固租和销售额扣点取高的模式保证了租金比销售额更稳定。2024 年商圈内 头部购物中心租金基本没有下跌以及多数商圈过去 10 年 TOP1 的购物中心几 乎没有变过均能验证其稳定性。头部购物中心是稳定的红利资产，α属性强， 未来仍将受益于降息。我们推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于 第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。

头部中介强管控带来高壁垒，重视其现金流和确定性。中央交易是二手房中介 最高效的模式，头部中介通过实现对经纪人的强管控，建立了一套公司内部高 质量的中央交易系统 ACN，大幅提高成交效率，保持高市占率。建议关注中 介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。