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华润万象生活公司研究报告：商管价值持续释放，高分红护航长期成长。

商管龙头壁垒稳固，确定性与弹性兼具

公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，覆盖购物中心、写字 楼、住宅及城市空间等多业态。在行业逐步进入存量竞争的过程中，公 司凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势，既能保持经营韧性，也 具备利润弹性。2025H1 公司营收同比+7.1%，毛利率为 37.1%（同比 +3.1pct），核心净利润同比+15.0%，效率持续改善，盈利能力稳步提升。

购物中心领跑行业，高毛利驱动利润弹性

零售地产供给放缓、行业分化加剧，核心城市与头部运营商受益于资源 集中，优质项目更具抗周期能力。公司购物中心业务持续跑赢行业： 2025H1 在管购物中心零售额同比+21.1%、可同比+9.7%，出租率提升至 97.1%，租金收入同比+17.2%、可同比+6.0%，运营能力带动经营质量改 善。盈利端高弹性突出：2025H1 公司购物中心业务收入 22.6 亿元，同 比+19.8%，毛利率 78.7%，同比+6.2pct，毛利占比 56.3%，为公司利润 增长的核心驱动。

物业航道稳健增长，多元业态协同扩容

物业航道为公司提供稳健基本盘，城市空间打开增量。2025H1 物业航 道收入 51.56 亿元，同比+1.1%，其中城市空间收入 9.49 亿元，同比 +15.1%。盈利端韧性延续，2025H1 物业航道毛利 9.68 亿元，同比+0.4%， 其中物管服务毛利同比+18.9%、毛利率提升至 16.6%，同比+1.4pct，规 模扩张叠加提质增效持续兑现。写字楼业务逆周期拓展，在行业调整中 保持经营韧性，2025H1 收入 10.02 亿元，同比+4.5%。

现金充沛分红积极，应收账款结构优质

公司经营回款能力与流动性充裕，为持续分红与业务扩张提供安全垫。 2025H1 经营性现金流净额 13.03 亿元，期末现金及存款 179.21 亿元， 财务弹性充足。分红积极，2023 年以来维持核心净利润 100%的分派比 例，股东回报持续增厚。应收账款结构整体优质，2025H1 贸易应收款 28.23 亿元，1 年内占比 82.1%，减值计提保持审慎，信用风险可控。