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中航北京昌保租赁住房REIT首发价值深度分析：区级人才公租房，受益供需紧平衡。申购策略观点：基金发行份额为 4 亿份，2026/3/27 询价，区间为 1.822～2.318 元/份。 基础设施项目为滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园，是位于北京昌平区的人才公租房，滟 澜新宸体量大、配套全，但大租户通勤远，国瑞熙院、未来融尚家园具备区位优势，且后者 为稀缺的大学生公寓；项目租金为市场的 60%-70%。受益于区内公租房供需紧平衡及产业 导入效果显著，项目出租率达高位，历史租金稳定；相比北保 REIT，北京昌保 REIT 配租周 期短，但大租户占比高，2026 年部分项目面临租约集中到期，近来续租率有下滑趋势。预 期项目合理公允价值为 7.28～9.42 亿元，询价上限对应 2026E 派息率为 3.71%，高出可 比保租房 REITs 平均值、北保 REIT 2026 年最新预计派息率 16%、25%，建议关注。

滟澜新宸体量大、配套全，毗邻科技园，东区项目区位优、近地铁、大学生公寓稀缺性强。 北京昌保 REIT 三个项目均位于未来科学城，西区滟澜新宸体量大、户型多、配套全，毗邻 高校与石油科技园，但租金较可比公租房优势不突出，缺乏轨交且大租户通勤较远；东区国 瑞熙院与未来融尚家园区位优势强、通达性好、临近产业园，且后者为稀缺的大学生公寓， 但社区内配套紧凑。项目均为政府定价，租金为同区域市场租金 60%-70%，且波动小。项 目运营稳定，除未来融尚家园因集中退租致 25Q3 末出租率短期降至 59%外（当期续约率 达 99%，近已回升至 99%），其余项目出租率处于已上市保租房 REITs 的偏上游水平。

大租户占比高，但近期续租率下行，配租周期短于北保 REIT。滟澜新宸、国瑞熙院全部为 企业租户，未来融尚家园为个人租户。2024 年三家重要现金流提供方合计贡献基础设施项 目 32%的收入。租约结构上，滟澜新宸 98.16%面积于 2026 年到期，其历史续约率从 2023 年 87.26%降至 2025 年前三季度不足 20%；国瑞熙院、未来融尚家园续约率仍保持在 80% 以上。配租效率方面，北京昌保 REIT 集中配租周期仅 1 个月左右，优于北京保障房 REIT 的 2-6 个月，有效规避房源长期空置风险。

昌平区公租房供给紧平衡，“十五五“人才房需求超万套。北京昌保 REIT 基础设施项目均 位于昌平区。供给侧，昌平区存量公租房较少且分布分散，在营项目多由昌平保障房公司持 有，未来规划新增仅 1 个公租房与 2 个保租房项目，且距离基础设施项目较远，26 年北京 市新批保障性住房用地有限。需求侧，人口流入动能虽放缓，但昌平区外来人口占比达 58%， 处于全国高位，受益于产业承载能力提升，25 年新增企业数量创五年新高。据昌平区住建 委摸排，“十五五”期间昌平区对人才公租房需求增量约 10,600 套。