房地产行业2025年度港资房企业绩综述：香港开发利润拐点或将至.pdf

房地产行业2025年度港资房企业绩综述：香港开发利润拐点或将至。

整体表现：业绩平稳，负债改善

2025 年主要港资房企合计实现核心归母净利润 1001 亿港币，同比-3%；剔 除受高基数影响的恒基地产后，同比+1%。尽管香港住宅市场已经步入量价 齐升的复苏通道，但由于利润结转存在滞后，物业开发分部尚未在利润端形 成增量贡献。此外，香港和内地商业地产租金仍在承压，导致物业租赁分部 对利润端造成拖累，但部分被融资成本下降带来的财务费用节约所抵消。随 着利润端的复苏，更多公司开始上调 DPS。降杠杆、控资本开支、利率下 行共同推动平均净负债率同比-1.3pct 至 23.8%，我们预计净负债率较低的 公司可能有更充足的杠杆空间进行扩表，补充优质土地储备。

开发分部：香港利润拐点或将至，关注香港资源充沛企业

2025 年主要港资房企物业开发业务实现分部利润 363 亿港币，同比持平； 其中香港物业开发实现分部利润 199 亿港币，同比-28%，分部利润率同比 -14.8pct 至 8.9%。香港权益销售金额涨跌互现，拿地力度触底回升；内地 销售则多数下滑，仍在持续去库存。往前看，随着复苏周期预售的项目逐步 进入结转，叠加新房定价策略由谨慎逐步转向中性偏乐观，我们预计 2026 年起主要港资房企香港物业开发分部利润率和利润规模均有望迎来触底反 弹，香港土地储备规模大、占比高的公司有望更为受益。而在住宅市场延续 复苏、土地供应继续增加和净负债率回落等的共同推动下，主要港资房企有 望进一步加强香港拿地力度。

租赁分部：市场环境仍偏逆风，关注结构复苏、规模扩张

2025 年主要港资房企物业租赁业务实现分部利润 852 亿港币，同比-3%， 分部利润率同比-1.0pct 至 71.6%，主要受香港和内地商业地产租金调整的 拖累。坪效同比表现方面，内地零售>香港写字楼>香港零售>内地写字楼； 出租率方面，“以价换量”推动各区域/业态平均出租率同比提升；香港结 构分化方面，高端零售、中环优质写字楼表现更优。往前看，我们预计主要 港资房企物业租赁分部业绩表现有望在 2026 年进一步筑底，其中香港高端 零售和中环优质写字楼项目较多、内地写字楼项目较少，以及未来三年新交 付物业规模较大的公司，有望迎来更好表现。