国泰海通砂之船商业不动产REIT价值分析：运营成熟奥莱资产，消费动能充沛.pdf

上传者：张**
时间：2026/05/19
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本文对国泰海通砂之船商业不动产REIT（砂之船奥莱REIT）进行价值分析。底层资产为位于西安浐灞国际港的砂之船（西安）奥特莱斯项目，总建筑面积14.13万平方米，2017年开业，运营成熟。项目区位优势显著，周边5公里常驻人口70万，是西安唯一与地铁无缝接驳的奥莱，2025年超22%客流来自地铁，84.85%客流来自主城区，辐射范围广，竞争压力较小。运营方面，2023-2025年营业收入分别为3.50亿元、3.76亿元和4.14亿元，同比增长7.37%和10.17%；销售额分别为24.29亿元、25.58亿元和27.91亿元，保持增长。毛利率稳升至80.52%。收入结构以联营和抽成为主，2025年联营面积占比62.96%，固租占比1.31%。出租率维持98%以上高位，续租率整体较高。原始权益人砂之船商管集团运营实力强，2023-2025年净利润稳步增长。估值方面，项目估值50.28亿元，评估增值率459%。预测2026-2027年净现金流分派率分别为5.46%和5.80%，高于可比项目。折现率7.25%，预测净现金流年复合增长2.75%。宏观上，2025年全国社零总额50.12万亿元，增长3.7%，居民收入增长支撑消费。尽管面临区域竞争加剧风险，但项目凭借成熟运营和核心区位，抗风险能力强。作为首批商业REIT，叠加消费基础设施板块市场热度，打新性价比较高，长期配置价值突出。