2026年Q1公募REITs各板块业绩表现及指数基金对市场的影响分析

2026年第一季度，公募REITs市场整体收入同比增长5%，剔除扩募扰动后增速为-3%，处于磨底阶段。全市场营业收入完成度达102%，但可供分配金额完成度为96%，板块间分化较大。

在板块表现方面，产业园板块面临续约重定价和收缴率回落压力，租金和出租率环比下滑，收入完成度93%，可供分配金额完成度84%。仓储物流板块表现略好于产业园，租金和出租率环比微降，收入完成度104%，可供分配金额完成度100%。保障房板块保持稳健，收入完成度104%，可供分配金额完成度112%。消费板块延续高景气，收入完成度109%，可供分配金额完成度104%，嘉实物美和华夏首创奥莱环比增幅明显。交通板块收入延续正增长，完成度较高，部分项目收入同比增长超10%。能源板块收入完成度98%，但可供分配金额完成度仅71%，可能与国补回款节奏有关。新型基础设施和生态环保板块运行平稳，但南方万国REIT和中航首钢生物可供分配金额完成度偏低。银华绍兴原水REIT受应急保障影响业绩大幅下滑。

季报发布后，中证REITs全收益指数下跌3.80%，主要受无风险收益率止跌导致红利类资产估值下行，以及商业不动产REITs供给压力影响。然而，5月18日4家基金公司集中上报中证REITs全收益指数产品，这一利好有望为市场引入增量资金，提升个券流动性。参考2023年REITs纳入FOF和社保基金投资范围的经验，可能带来时长约两周、幅度约5%-11%的指数上涨。投资者在关注指数基金利好的同时，需留意供给压力和无风险收益率波动，择券上建议关注消费、新型基础设施和保障房板块，回避产业园和仓储物流板块。