2026年7月上半月公募REITs市场各板块表现分化及估值水平分析

2026年7月上半月，中证REITs全收益指数在经历前期反弹后进入震荡整理，累计收涨1%，表现强于沪深300但弱于中证红利。市场呈现明显的结构性分化特征。仓储物流板块表现最强，受普洛斯REIT、顺丰REIT等权重券带动，以2.1%的涨幅领涨，其中中外运REIT上涨7.5%。相比之下，保租房和IDC板块出现回调，尽管其基本面稳健，但下跌主要受市场对Q3长期债券收益率上行预期的影响，导致长久期资产承压。产业园与消费板块涨幅温和，均在1%以内。经营权类REITs整体表现优于产权类，公用事业、能源、交通类涨幅均超1%。

在估值与派息方面，截至7月10日，产权类REITs平均派息率为5.21%（73%分位），经营权类为8.77%（80%分位）。产权类REITs与10年期国债YTM的息差为3.47%，处于94%的历史高分位，其中仓储、产业园、消费板块的息差更位于90%以上分位，显示较高的相对收益吸引力。估值指标上，产权类P/NAV为1.12倍（49%分位），经营权类P/FFO为13.46倍（54%分位）。IRR方面，产权类和经营权类分别为5.0%和5.6%，较6月底略有下滑。整体来看，REITs资产在低利率环境下仍具备配置价值，尤其是派息率处于高位的标的。