房地产行业资金链指数处于历史低位，其修复路径与关键观察指标有哪些？

房地产资金链指数的修复依赖于供需两端政策的发力与落地。从结构上看，6月到位资金同比回落，其中"国内贷款"同比回落快于"新开工"同比回落，需关注年底金融16条及经营贷相关管理办法到期后的政策续期及贷款接续情况；"自筹资金"同比趋势上同步于"新开工"回落；"销售类到位资金"同比回落，反映销售回款压力仍存。

从供应链角度观察，累计工程欠款规模同比自2021年下半年以来持续下行，工程欠款保障系数下行反映房企对工程欠款的偿付能力下降，供应商更倾向于现金支付或工抵房等实物支付方式。同时，受新开工下滑及企业暂缓施工影响，累计施工面积同比出现小幅下滑，也使得工程欠款绝对规模下行。

行业整体杠杆（净负债率）自2018年后告别高位上行趋势，判断未来将进一步下降。此背景下，过去beta主导的板块行情或逐渐演变为弱beta下的alpha，选股逻辑从高杠杆囤地房企转向现金流主导的管理红利房企。

往后看，资金链指数的明显改善需重点跟踪以下方面：一是政策端，增量房地产支持性政策的出台节奏与力度，特别是四季度至明年上半年的政策观察窗口；二是销售端，二手房挂牌量是否有效消化、房贷利率与净租金收益率息差是否收窄至零甚至"倒挂"；三是融资端，国内贷款增速是否企稳、房企信用事件是否减少；四是市场端，居民和企业部门是否出现"信用底"，货币活化指数是否趋势回升。