龙湖集团主营业务及经营表现如何？

龙湖集团以现金流驱动开发、运营、服务三大业务协同发展。

龙湖战略方向：“龙湖是高质量发展战略的践行者，经历了周期的锤炼，底盘愈加坚实，正向现金流驱动开发、运营、服务三大业务协同发展，重 资产高回报，轻资产强服务…”——龙湖集团董事会主席 陈序平 。龙湖主营业务分为三大板块：1）开发业务：2023年合同销售额1735亿元，行业排名TOP9。2）运营业务：①商业广场以“天街”为主品牌实现全 国核心市场布局，截至2023年底，开业商场达88座，在管面积797万方，2023年营业收入103亿元，5年CAGR达21%；②冠寓已布局全国30余个 高量级城市，累计开业房间数量12.3万间，出租率达95.5%，已开业房源规模及品牌影响力均位于行业TOP2。3）服务业务：营收119.4亿元，同 比+2.4%，物业在管面积3.6亿平。2023年公司运营及服务业务营收占比提升至13.8%，核心权益后利润贡献占比超60%。

2023年，龙湖集团实现全口径合同销售额人民币1735亿元，同比下降13.9%，销售排名位于行业内第9位。全口径销售总建筑面1080万平方米， 同比下降17.3%。销售单价为人民币16070元/平方米，同比上升4%。 结构上来看，龙湖集团核心一二线城市销售金额占比达95%，其中成都、西安、北京、合肥与苏州是龙湖 2023 年销售贡献前 5 大城市，合计金 额 655亿元，占总销售额比例为38%，2022及2023年前15大城市销售占比分别为 65%和70%，市场集中度有所提升。

2023年，龙湖集团发布了三大高端产品系：云河颂、御湖境、青云阙，致力于契合更广泛的改善需求。2024年，重庆龙湖提出了四大产品设计理 念：空间的多元化、更具性价比、‘多庭院’的自然感、生活的松弛感。龙湖集团在“善待你一生”特色化的理念下注重产品力、服务力和交付力 的全面提升。根据克尔瑞发布的2023年度《中国房地产企业产品力TOP100》榜单中，龙湖集团位列榜单第4位。其中，龙湖集团旗下“云河颂系” 入选“全国十大顶级豪宅产品系”；“御湖境系”入选“全国十大轻奢精品产品系”。 从销售案例来看，2023年龙湖集团首开项目35个，当年平均去化率近70%。其中，泉州晋东御湖境，实现全市全业态签约金额No.1；成都滨江云 河颂，实现成华区全业态签约金额No.4；天津河西青云阙，去化率100%，位列全市小高层业态签约金额No.3。我们认为，公司明星项目在市场上 广受认可，发展策略贴合当前改善型需求为主导的市场环境，且在产品线设计理念上持续有推陈出新的动作，能够助力公司长周期下保持竞争力。

商场分为两条主要产品线：都市型购物中心天街系列及社区型购物中心星悦荟系列，其中“天街”系列是公司的主要商业地产品牌。截至2023 年末，公司已于20个城市运营商场88座，已开业商场的建筑面积797万平方米，出租率达96.20%。公司商场运营能力优秀，在商业市场上具备 竞争力和影响力。 “冠寓” 是满足新一代人群租住的租赁住房，截至2023年末，已布局全国30余个高量级城市，累计开业房间数量12.3万间，出租率达95.5%， 已开业房源规模及品牌影响力均位于行业TOP2。

截至2023年末，公司共在全国17个城市运营71个天街项目。2023年天街实现收入98.08亿元，同比增长9.45%，占商场收入的95.4%；建筑面积 739万方，出租率96.2%。从具体分布上来看，天街数量排名前5的城市分别为重庆14座、成都10座、杭州9座、北京8座、上海6座，5座城市合计 租金收入占总租金的75%。2023年星悦荟实现收入4.45亿元，同比增长2.40%，占商场收入的4.4%；建筑面积54.77万平方米，出租率达95.3%。 2024年预计将有14座商场于在成都、南京、天津等城市开业，其中8座重资产项目、6座轻资产项目，重资产项目建筑面积达110万平方米。我们 认为，随着未来更多商场入市运营，不仅能够为公司带来持续稳定的经营性收入，也能够通过经营性物业贷助力公司融资保持通畅。

2023年公司主要新增融资包括：1）经营性物业贷：融资金额174亿元，融资成本3.65%；2）中期票据：共发行2笔，合计融资金额23亿元，融 资成本3.5-3.66%；3）境外银团贷款：新增5年期贷款31亿港元。2023年公司平均借贷利率为4.24%，同比增加0.1pct；平均贷款年限为7.85年， 同比延长1.18年。截至2023年底，2023年底龙湖集团经营性物业贷余额474亿元，贷款年期不超过15年，融资成本4%以内，占年底有息负债的 25%，已成为龙湖集团的主要融资方式之一。 根据惠誉发布的龙湖集团评级报告，2024年初至3月28日，龙湖集团已累计获得超过180亿元经营性物业贷，其中超120亿元为存量经营性物业 贷置换增额（抵押率提升），全年预计净增约200亿元。整体经营性物业贷可融资空间超1000亿元。

我们认为在融资成本与发债融资成本相近的情况下，经营性物业贷具备年限更长、方式更加灵活的特点，助力公司在融资上保持通畅。2024年1 月24日，央行及金融监管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，放宽经营性物业贷用途并提高资产抵押率，公司拥有规模庞大的持 有运营商场，是直接受益主体，与传统房企相比融资优势凸显。未来随着更多商场开业运营，我们认为，龙湖集团在融资上能够保持通畅，同时 随着经营性物业贷占比逐渐提高，能够助力公司进一步拉长账龄及压降融资成本。