龙湖集团运营及服务业务营收情况如何？

龙湖 是“轻重并举”高质量发展战略的践行者，2023 年公司运营及服务业务营收占比提升至 13.8%，在核心权益净利润中的贡献占比超 60%。

1. 运营业务稳步发展，收入稳定助力穿越周期

1.1. 商业投资：打造区域引领级产品，2024 年踏入百 Mall 时代

商业广场分为两条主要产品线：都市型购物中心天街、社区型购物中心星悦荟，以 其中“天街”系列是公司的主要商业地产品牌。截至 2023 年年底，公司已开业商场建 筑面积 797 万平方米，88 家龙湖天街+星悦荟共布局在全国 20 个城市，均为北京、上 海、重庆、成都、杭州等一二线核心城市。从具体分布上来看，天街数量排名 Top5 的 城市分别为重庆 14 座、成都 11 座、杭州 9 座、北京 9 座、上海 7 座，Top5 城市合计租 金收入占总租金的 75%。天街的扩长战略持续聚焦在消费潜力较大的核心城市市场， 2024 年将有 14 座商场于龙湖天街在成都、南京、苏州等城市开业，这意味着到 2024 年 底，龙湖开业的商业项目数将超过 100 个，进入“百 Mall”时代。 2023 年龙湖通过持续创新空间，丰富消费场景，商业投资业务持续向好。2023 年 期末出租率恢复至 96.2%，同比提升 2.3pct，商场营业额和客流量同店同比实现近 30% 的增幅，租金收入高达 102.8 亿元，同比增长 9.0%。

龙湖商业是我国最早引入 TOD 开发模式的先行者、践行者。TOD（Transit-OrientedDevelopment）意为公共交通为导向的综合物业开发，普遍指距离地铁站点、交通枢纽 500 米范围内的购物中心、独立百货。据 2022 年发布的《龙湖 TOD 能力报告》白皮书， 龙湖已开发、储备约 80 个 TOD 项目，而重庆是龙湖 TOD 的主战场，重庆地形崎岖， 山多坡陡，呈多中心组团式空间结构，是 TOD 的最佳试验场。回溯历史，龙湖在重庆 的 TOD 开发历程，也是城市 TOD 商业模式的发展脉络。龙湖自 2003 年开始探路“初代 TOD”，龙湖的第一座购物中心—重庆北城天街就依托城市轻轨线开发，自带TOD属性， 此后龙湖一直围绕 TOD 开发积累经验。至 2020 年，重庆金沙天街作为全国首个高铁商 圈 TOD 城市综合体项目正式营业，开创了高铁 TOD 新模式。

1.2. 资产管理：龙湖冠寓抢跑存量住房市场，持续三年实现盈利

公司以“冠寓”为长租公寓运营品牌，“冠寓”定位是满足新一代人群租住的租赁住 房。在不动产增量开发减速、存量物业关注度越来越高的背景下，“租购并举”住房模式是行业的长期趋势。2016 年，龙湖面向 Z 世代年轻人群租住生活形态及消费升级需求， 推出集中式长租公寓品牌，与商业投资业务共为龙湖集团运营业务的重要组成部分。 2017 年，龙湖就坚定将长租公寓设为主赛道之一，截至 2023 年末，已布局全国 30 余个 高量级城市，累计开业房间数量 12.3 万间，已开业房源规模及品牌影响力均位于行业 TOP2。截至 2023 年末，冠寓整体出租率为 95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率 为 96.4%。

产品全新升级，租金收入持续高增，且自 2021 年以来业务实现盈利。通过深刻洞 察行业发展周期和青年需求，龙湖冠寓在产品和服务上不断精进。从 1.0 满足基本居住 安全需求到 2.0 引入装配式装修，让产品更环保、耐用性强，到 3.0 提升收纳空间和房 屋颜值，再到当前 4.0，关注空间复合功能性。基于前三代产品的设计理念，保留其精 工、强大收纳能力等优点，在公共社交空间、装修的颜值美学、户内生活场景三方面进 行了更为精细的打磨，提供从“住”到“享”的全新租住生活体验，让长住空间有了更 多的可能。截至 2023 年末累计服务近 300 万用户，客户满意度达 95%。2017 年，龙湖 就坚定将长租公寓设为主赛道，2021 年长租公寓业务首年实现盈利。2017 年至 2023 年， 公司长租公寓租金收入由 0.6 亿元增长至 25.5 亿元，收入稳步增长。另外，在城市更新 方面，截至 2023 年 6 月，冠寓参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量 资产，落地了多个长租公寓标杆项目。如“龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店”曾是一座闲 置办公楼，但通过龙湖冠寓的申报和改建，将北京此处核心区域空间打造成了 700 套 （间）保障性租赁住房。

2. 服务业务稳定盈利，贡献发展新增长极

2.1. 物业管理：龙湖智创生活开展“大物业”模式，提供品质服务

龙湖智创生活为公司旗下物管业务的运营平台，近年不断扩大服务半径，通过品质 化、智能化、数字化服务，不断助力城市发展。龙湖智创生活以“大物业”模式为导向， 不断延伸业务边际，截至 2023 年期末，公司物业在管面积 3.6 亿平，涵盖了住宅、政府设施、写字楼、产业园、学校、医院等 13 项业态，客户满意度连续 15 年保持在 90%以 上。目前，龙湖智创生活的物业服务已延伸到京东、小米产业园、阿里旗下办公空间、 网易游戏等商企领域的一线场景。凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，2019 年以 来龙湖智创生活的营收与业绩均保持较高水平，2023 年期内总收入达 102.8 亿元，毛利 率为 30.6%。 龙湖智创生活构建了系统性的科技支撑体系，形成“人-空间-服务”端到端的服务 闭环，深化对客户的洞察，提高服务质量。物企将服务做到极致才能产生价值，而数字 化、智慧化技术应用对物企的服务结果有重要作用。自 2014 年起，龙湖智创生活开始 “智慧引擎”的探索，通过数年的实践与迭代，打造智慧空间整体解决方案，实现城市、 园区、社区、建筑的智慧运营。在实际工作中，龙湖智创生活衍生出苍鸾智慧楼宇管理 系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统等数字 化产品，全面赋能空间的智慧运营与服务。

2.2. 代建业务：龙湖龙智造打造新质生产力，助力智慧城市营造

龙湖龙智造为公司旗下代建业务平台，但龙湖龙智造不止于传统代建范畴，而是构 建起了一套完整的项目开发运营全流程智慧营造解决方案。代建被誉为“下一个亿万级 蓝海市场”，我国城市发展正由“外延扩张”方式向“内涵提升”方式转变。城市需要在 产业功能、空间布局、公共服务等方面进行迭代升级。入局代建成为房企寻求高质量发 展模式、穿越行业周期的突破口。龙湖龙智造集成龙湖集团全业态开发经验及行业领先 的数字科技能力，通过“五大业务飞轮”的协同驱动模式，为客户提供定位策划、虚拟 建造、开发管理、城市更新、数字孪生等一站式、数字化、全周期、全业态的服务。 凭借母公司雄厚的资源和强大的品牌效应，以及自身扎实的行业实力，龙湖龙智造 业务快速发展，已经成为代建领域头部品牌。2024 年 3 月 20 日，中国房地产业协会和 上海易居房地产研究院联合发布《2023 年中国房地产企业代建综合能力 TOP30》榜单， 龙湖龙智造位居 TOP5。自 2022 年品牌亮相以来，龙湖龙智造已累计获取代建类项目 90个，总建筑面积超 1600 万平方米，合作方涵盖大家投控、中铁城投集团、清华大学等 央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校。由龙湖龙智造代建代销的西安未 央城建龙湖·粼云天序、合肥央璟颂等均成为当地的“红盘”，且获得了委托方一致的好评。