2026年中期REITs投资策略：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕.pdf

本报告为开源证券发布的2026年中期REITs投资策略报告，核心观点指出REITs市场正从规模扩张迈向价值深耕，板块分化加剧。2025年上半年REITs表现优异，但三季度以来受无风险利率上行、风险偏好转移及基本面承压影响，表现弱于债券市场，中证REITs全收益下跌。政策端，商业不动产REITs试点正式开启，涵盖商业综合体、写字楼等全门类资产，审核链条缩短，2026Q1申报规模超600亿元，推动市场进入双轨并行阶段。市场运行方面，公募REITs总规模持续增长，机构配售以券商自营和保险为主。板块表现上，消费类REITs领跑，仓储物流表现较好，而环保、能源等板块承压。投资策略上，建议围绕“稳增长”与“新业态”主线，核心配置高股息保障房和消费REITs，关注利率敏感型资产的波段机会，并布局医药仓储、数据中心等高壁垒新兴业态，同时警惕商业不动产供给冲击及利率上行风险。