莱坊-消费行业从利基走向核心：亚太生活领域为何正迈向主流.pdf

研究目的与核心主题

本报告为莱坊2026年7月发布的亚太展望，考察生活领域（Living Sectors）从利基市场向核心资产配置的演变，分析驱动因素、投资策略及区域市场机遇。

核心数据

2016年至2025年亚太地区生活领域投资规模接近增长三倍，2025年达到210亿美元，单年增长49%；2025年日本交易占比降至43%；2025年专注亚太地区的基金总融资额下降5.9%，但投向生活领域的资本增长12.2%；亚太地区拥有全球约60%人口，但生活领域仅占2025年全球配置资金的12%；新加坡合租市场拥有超9,000间房间，2022年至2025年8月发生超14亿新元投资交易；澳大利亚BTR已建成超16,000套公寓，管线中12,200套在建、25,900套已获批准；香港特别行政区2025/26学年学生住宿缺口约82,000个床位，预计2028/29年扩大至约137,000个；印度18至23岁适龄人口1.55亿，高等教育学生5,300万，预计2035年超7,000万；马来西亚外籍工人数量2024年恢复至超250万。

核心结论

亚太地区生活领域正成为跨区域投资组合的核心长期配置，受益于城镇化、人口结构变化和可负担性限制的结构性支撑。投资者策略从单一资产类别转向涵盖PBSA、BTR、合租公寓和老年住房的综合性平台，运营能力成为长期业绩的关键差异化因素。区域市场成熟度参差不齐，日本机构成熟度高，澳大利亚BTR进入规模化阶段，新加坡合租制度化领先，韩国租赁体系经历结构性转变，印度PBSA和马来西亚PBWA处于早期机构化阶段。市场仍存在碎片化特征，明智的市场选择、本地合作及规模化运营能力是获取良好业绩的关键。